Подконтрольная бизнесмену Олегу Дерипаске компания «Главмосстрой» отказалась от своего крупнейшего элитного проекта в столице,— реализации элитного квартала в районе Рождественского бульвара,- из-за его убыточности. Как прогнозируют эксперты, в ближайшее время рынок может еще не раз столкнуться с отменой строительства новых проектов, что грозит дефицитом на рынке элитного жилья.
По информации РБК daily, запланированный «Главмосстроем» проект по реконструкции четырех кварталов из семи в районе Рождественского бульвара, где предполагалось возвести 239 тыс. кв. м элитной недвижимости, стал убыточным. До кризиса «Главмосстрой» и ЗАО «Опал», к которому перешла доля бывшего соинвестора «Главмосстроя» компании «Интеко» по реконструкции оставшихся трех кварталов, собирались построить на месте ветхого жилья около 500 тыс. кв. м элитного жилья. Из них 239 тыс. кв. м составляла доля Олега Дерипаски. Для его компании «Главмосстрой» данный проект мог стать крупнейшей элитной стройкой. В настоящее время Контрольный комитет города Москвы (Москонтроль) рассматривает вопрос разрыва инвестконтракта с «Главмосстроем».
Крупный проект реконструкции кварталов на Рождественском бульваре в Мещанском районе оказался неподъемным для Олега Дерипаск Источник http://dic.academic.ru
еобязательные
Как рассказали в пресс-службе «Главмосстроя», компания поддерживает инициативу города о расторжении контракта. «Основной причиной невозможности реализации данного инвестконтракта явилось невыполнение городом своих обязательств»,— сообщила пресс-секретарь «Главмосстроя» Светлана Андреева. По ее словам, оказывается, что город не предоставил компании участки под стартовые дома для переселенцев и застройщику пришлось на свои деньги выкупить квартиры общей площадью более 2,2 тыс. кв. м. На это компания г-на Дерипаски, по собственным подсчетам, потратила более 350 млн руб. и сейчас настаивает на компенсации в 400 млн. рублей. Кроме того, из-за ужесточения правил застройки в центре столицы инвестор был вынужден пересмотреть проект, уменьшив его до 130 тыс. кв. м, что и сделало стройку экономической невыгодной для девелопера.
Старая история Проект комплексной реконструкции семи кварталов (263–268 и 270) в Мещанском районе столицы, ограниченных Сретенкой и Трубной улицей, Рождественским бульваром и Садовым кольцом, был закреплен распоряжением правительства Москвы №1381 от 4 августа 2003 года. Контракт с инвесторами проекта— холдинговой компанией «Главмосстрой» (четыре квартала) и «Интеко» (три квартала)— был заключен в августе 2004 года. Позднее доля «Интеко» перешла к ЗАО «Опал», подконтрольному группе компаний NBM Михаила Бабеля, а от него в 2007 году— к компании RGI International Бориса Кузинца. Согласно инвестконтракту 40% жилой площади и паркингов в новых домах должно было перейти в собственность города, в том числе половина отойдет сотрудникам ФСБ в рамках программы обеспечения жильем очередников. С учетом непредсказуемости объема затрат проект сразу потерял свою привлекательность для инвесторов, ведь только затраты на расселение могли составить около $5–6 тыс за 1 кв. м, а затраты на возведение 130 тыс. кв. м с расселением составили бы $780–800 млн, без него $350–500 млн,— подсчитывают участники рынка.
Еще одной проблемой для «Главмосстроя» стала «невозможность оформления земельно-правовых отношений» с городом, который отказался взять на себя обязательство разработать проекты планировки кварталов. В результате инвестор не смог закрепить свои права на стройплощадку в центре столицы. В отличие от Олега Дерипаски его соинвестор, Борис Кузинец, владелец девелоперской компании RGI (один из основных застройщиков московской «Золотой мили»— элитной Остоженки) предпочитает не ссориться с московскими властями. Сейчас компания RGI владеет правами собственности на два существующих нежилых здания и уже приватизировала расселенное жилье. На месте этих объектов должен быть возведен многофункциональный комплекс площадью 5,5 тыс. кв. м в рамках проекта Chelsea.
озиция властей
Еще в ноябре 2010 года власти Мещанского района столицы извещали своих жителей о состоянии данного проекта: по информации газеты «Мещанская слобода», на территории кварталов №№ 263–268, 270 расположено более 50 жилых домов в ветхом состоянии, не признанных аварийными, но которые требуют проведения капитального ремонта либо реконструкции. До настоящего времени инвесторами ОАО «ХК „Главмосстрой» и ЗАО „Опал» условия инвестиционного контракта не выполнены,— отвечают в управе района.
Концепция комплексной реконструкции Рождественского бульвара и кварталов 263–268, 270 не утверждена, перечень сносимых домов не определен, решение по капитальному ремонту ветхих жилых домов, не признанных аварийными, не принято. В связи с тем, что на территорию кварталов распространяется действие инвестиционного контракта, данные дома не включены в программу капитального ремонта. Префектурой ЦАО в Москонтроль были направлены заключение и комплект имеющихся документов для принятия решения о дальнейшей реализации инвестиционного проекта реконструкции Рождественского бульвара и кварталов 263, 264, 265, 266, 267, 268, 270.
«Данный вопрос может быть рассмотрен Москонтролем после предоставления Департаментом экономической политики и развития города Москвы заключений структурных подразделений правительства Москвы и предложений всех участников договорных отношений (ЗАО „Опал», ОАО „Компания Главмосстрой», ФСБ России) о прекращении инвестиционного контракта или его дальнейшей реализации. Учитывая изложенное, представленные префектурой материалы направлены в Департамент экономической политики и развития города Москвы для дальнейшей проработки вопроса»,— публикует СМИ позицию властей.
quot;Все такое мещанское»
Как комментирует ситуацию генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, после отставки Юрия Лужкова были разорваны связи между строителями и согласователями, в результате чего девелоперы до сих пор не до конца понимают, в какой степени они участвуют в проектах. «Мы наблюдаем за развитием империи Олега Дерипаски в кризис, и видим, что по ряду проектов компания, что называется, вынуждена была затянуть ремешки. В сложной кризисной ситуации пришлось отказаться от капиталовложений на будущее и направив прибыль на решение тактических задач— поддержка банка „Союз» и других проблемных структур. Полагаю, что проект на Рождественском бульваре так и не стал для Дерипаски ключевым, поэтому он может пожертвовать им в угоду более высоким целям»,— считает Георгий Дзагуров.
По его мнению, сама площадка является довольно неоднозначной. «Здесь довольно плотная застройка, ограниченная этажность, само название района (Мещанский) словно говорит нам о том, что все здесь какое-то мещанское. Пока неясно, что можно хорошего здесь построить, удастся ли возвести здесь дом с достаточно вместительным подземным паркингом. Хотя рядом и есть вполне достойный проект („Легенда Цветного» компании Capital Group), который сможет устроить желающих поселиться здесь. Но я бы тут жить не стал»,— говорит эксперт.
Позицию Дзагурова разъясняет директор департамента департамента эксклюзивной недвижимости IntermarkSavills Надежда Кот. «Рождественский бульвар— это средний уровень элитного жилья, кроме того, нужно понимать, что это не самый интересный район, особенно с учетом уже построенных рядом элитных домов. Посмотрите на карту, сколько там деревьев?— это настоящий каменный мешок. Для того, чтобы в подобный район пришел заинтересованный покупатель, инвестору необходимо сначала поднять статус района, провести пиар-кампанию, заняться озеленением, завоевать доверие людей. Безусловно, в Москве есть целевая аудитория, привыкшая жить в „переулочках Арбата, милых моих», но молодые семьи, которым нужно где-то гулять, проводить время, скорее поедут в Хамовники с лучшей инфраструктурой. А покупателям-инвесторам нужна красивая цена»,— объяснила GZT .RU Надежда Кот.
рядет дефицит
По словам директора по развитию компании «Калинка Риэлти» Алексея Сидорова, слухи об уходе «Главмосстроя» с элитного проекта ходили давно. «Сейчас расторгается гигантское количество инвестконтрактов, причем, вполне жизнеспособных. Так, на прошлой неделе появилась информация, что власти по не самой серьезной причине расторгли контракт с торгующейся на Лондонской бирже компанией RGI , отняв у них инвестконтракт по Хилкову пер., 3 . Информация об этом не прошла широко, так как не все смогли провести параллель между компанией «(external-link) „Столичное подворье»»:http://msk.arbitr.ru/docimg_filePage.asp?id_src=AF7A15C148A0E858283FE639C167D567&filename=%C040–11598_07–146— 43.pdf и RGI , которой этот контракт непосредственно принадлежал. Многие девелоперы, с которыми мы общаемся, сообщают, что просто ждут своей участи, а инвестконтракты расторгаются потоком, без нормального рассмотрения и формального обоснования. Пока неясно, в чью пользу идет пересмотр, но пока я не вижу на рынке структур, которые могли бы с точки зрения финансов и квалификации развивать такие сложные проекты»,— говорит Алексей Сидоров.
Под вопросом В настоящий момент из 1,3 тысячи инвестконтактов московскими властями изучено около 10%, то есть около 130–140 договоров, остальные под вопросом. По словам заместителя мэра Москвы по экономическим вопросам Андрея Шаронова, судьба каждого инвестконтракта решается индивидуально.
Между тем, как считает Сидоров, рынку Москвы не хватает по-настоящему элитной недвижимости: вышедшие на рынок проекты из разных сегментов рынка вроде «Английского дома», «Английского квартала» или «Итальянского квартала» не могут удовлетворить покупательский спрос. «На той волне возрождения рынка, начавшегося в середине 2010 года и увеличении инвестиционного спроса на объекты жилой недвижимости на фоне высоких нефтяных цен, нас ждет сначала дефицит строящихся проектов, а потом и готовых, что может привести к надуванию ценового пузыря.
«В то же время я не думаю, что у властей есть какой-то умысел по созданию площадки под бизнес для новых застройщиков. Скорее, была дана условная команда расторгать в Москве все, что можно, чтобы порушить коррупционную вертикаль, а что будет дальше— никто не задумывался»,— размышляет эксперт.
Георгий Дзагуров также считает, что, хоть девелоперы сегодня легко и не отказываются сами от проектов в центре города, дефицита рынку не избежать: число объектов на первичном рынке сокращается совершенно точно. «Это видно и по качеству жилья и по новым адресам вроде Таганки, которые выходят на рынок,— раньше к „элитке» их бы точно не отнесли. В то же время потенциальные покупатели дорогой недвижимости еще не уехавшие из нашей страны, очень заняты, и не готовы тратить свое время на отделку квартиры и предпочитая покупать жилье на вторичке.
«В то же время я не вижу ничего плохого в дефиците элитных предложений, так как у нас в стране и в Москве, в частности, слишком небольшой разрыв между стоимостью жилья эконом-класса и дорогим жильем, в отличие от того же Лондона и Парижа. В Москве меня возмущает стоимость эконом-класса и невозможность для москвича приобрести себе недвижимость по разумной цене. А вот стоимость жилья класса премиум не возмущает, она вполне обоснована»,— считает Дзагуров.
обеда «вторички»
По словам Алексея Сидорова, средний уровень цен на элитное жилье сегодня составляет около $10–20 тыс. за кв. м на первичном рынке, а на вторичном цены могут доходить и до $40–50 тыс. за кв. м. Комментируя возможные упреки москвичей в том, что городу такое дорогое жилье не нужно, Алексей Сидров заявил, что с точки зрения общественного развития Москвы нет ничего хуже, чем строительство панельных многоэтажек в центре города . «Я не думаю, что кто-то решится на это, это просто преступление. Люди, которые зарабатывают деньги, законными способами, хотят купить качественное жилье, котрое не может стоить дешево. Поэтому я думаю, что такие замечания „от лукавого»— никто из застройщиков эконом-класса не сможет построить жилье хорошего элитного уровня в традиционно престижных местах»,— считает эксперт.
В качестве альтернативы новостройкам, строительство которых под вопросом на элитном рынке накопилось большое число не самого плохого вторичного предложения: это квартиры в обустроенных домах, с понятной историей. «Выход девелоперов из таких крупных проектов, как реконструкция кварталов на Рождественском бульваре, говорит об отсутствии у инвесторов желания браться за крупные проекты. Инвесторы хотят видеть динамику на ранних стадиях проекта, и на среднем уровне. А девелоперы не готовы прогнозировать время возврата инвестиций»,— объясняет Надежда Кот.
По ее мнению, несмотря на то, что девелоперы пока не будут браться за крупные проекты, дефицит в целом рынку элитки все же не грозит. «В ближайшее время надо продать хотя бы уже заявленный и реализующийся объем новостроек и объем вторички от частных собственников— этого достаточно много, товар появляется быстрее, чем он продается»,— резюмирует она.