Мэр Москвы в ближайшее время собирается провести совещание и оценить, сколько денег понадобится для завершения программы сноса пятиэтажек — столичные власти поспешили заявить, что доведут до конца эту программу, однако как быть с пятиэтажками несносимых серий неясно. Между тем, инициатива прежних властей по капремонту многоквартирных домов у нынешнего правительства не будет в приоритете.
В понедельник 21 февраля мэр Москвы Сергей Собянин посетил один из строящихся муниципальных домов на улице Вяземская, 26 в ЗАО Москвы, который предназначен для переселения жителей из пятиэтажек. Во время объезда мэр снова вернулся к обсуждению программы сноса пятиэтажных домов: ранее, во время эфира на «Эхо Москвы» он сообщил, что старые и ветхие пятиэтажки в Москве планируется снести до 2014 года.
За чей счет сносить
В поездке на строительный объект мэра сопровождали заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин и глава департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. Сергей Собянин осмотрел квартиры, которые уже находятся в стадии завершения, дал поручения строителям быстрее завершать строительство. Кроме этого, Собянину показали квартиры для инвалидов, расположенные на первом этаже дома, вход в которые осуществляется через улицу по специальному подъемнику. Мэр отметил, что дом находится «в высокой степени готовности» «Давайте в ближайшее время проведем совещание, посмотрим, какие бюджетные ресурсы надо привлечь, чтобы вся программа была завершена»,— сказал Собянин.
Как подчеркнул Сергей Собянин, строительство муниципального жилья и снос пятиэтажек в Москве надо продолжать. «Другой вопрос— за бюджетные деньги или коммерческие. Тем не менее, эту программу надо продолжить»,— сказал столичный градоначальник. В самом ЗАО, который посещали столичные чиновники, по словам префекта округа Алексея Александрова, из 37 пятиэтажных домов, подлежащих сносу по данной программе, снесено уже 33 пятиэтажки. «Осталось четыре дома. Два уже полностью отселены, а по двум домам— там около 15 семей проживает— мы находимся в судах. Думаю, что в марте все вопросы будут решены»,— рассказал Александров.
Несносные дома В рамках программы сноса ветхого и некомфортного жилья в Москве в первую очередь сносятся пятиэтажки первого периода индустриального домостроения— панельные. Вслед за ними пойдут под снос блочные дома более позднего периода. Снос пятиэтажек первого периода завершен в центре столицы, на юге города и в Зеленограде. К «несносимым» сериям относятся панельные пятиэтажные жилые дома серии 1–515, блочные серии 1–510, а также кирпичные серии 1–511, 1–447. Новая программа по сносу «несносимых» серий пятиэтажек, куда входят на настоящий момент 33 миллиона квадратных метров жилья, еще только разрабатывается, и сроки ее не утверждены.
Пятиэтажный дом несносимой серии 1-51
Денег на разноцветные фасады нет и не будет
Между тем, сегодня столичные чиновники сообщили «Интерфаксу», что городская целевая программа по капитальному ремонту многоквартирных домов, рассчитанная на 2008–2014 годы, не является приоритетом для нынешних властей Москвы. «Новые власти взяли курс, в первую очередь, на решение транспортных проблем, модернизацию здравоохранения, сохранение социальных гарантий малообеспеченным москвичам, а также капремонт учреждений здравоохранения, культуры и других социальных объектов»,— рассказал собеседник агентства. Данная городская целевая программа (ГЦП), рассчитанная на семь лет, была утверждена в конце 2007 года.
Слишком дорого Согласно принятому Мосгордумой закону, к зоне ответственности Москвы по проведению капремонта без отселения относится 13 тыс. 787 многоквартирных домов общей площадью 117,5 млн кв. м. Всего в столице, по данным на конец 2007 года, когда принимался закон, насчитывалось многоквартирных домов общей площадью 213,2 млн кв. м. Когда в начале 2008 года запускалась ГЦП, общие расходы бюджета на капремонт почти 14 тыс. домов выше девяти этажей и построенных до 1991 года, была оценена в 490 млрд рублей,— пишет «Интерфакс». Но, когда городские власти начали практический, выборочный капремонт домов, практика показала, что смета ремонта из расчета 2,5 тыс. рублей за 1 кв. метр нереальна. Этот показатель был увеличен до 8,5 тыс. рублей, а при нынешних темпах инфляции он составляет 9 тыс. рублей.
В правительстве Москвы подсчитали, что на сегодняшний момент «цена» программы капремонта подскочила втрое и достигла 1,5 трлн рублей, что составляет годовой бюджет Москвы в докризисные годы. В итоге в 2011 году в планах властей города планах властей города провести капитальный ремонт порядка 100 жилых домов, «разыгранных» на аукционах в прошлом году, и все. Кроме того, в этом году властям придется подчищать «хвосты» в более чем 150 домах, запланированных к капремонту в 2009–2010 годах, из-за недоделок недобросовестных подрядчиков. «Возможно, если это будет профинансировано, в 130 домах, в которых поменяли систему отопления еще в 2008 году, будут завершены работы по утеплению фасадов»,— уточнил источник агентства.
Что касается пятиэтажных домов несносимой серии с деревянными перекрытиями, они также не будут ремонтироваться, так как подобные здания, площадь которых в Москве сегодня составляет около 20 млн кв. м, не вошли в ГЦП, потому что не соответствуют параметрам жилья, подлежащего капремонту. «Это хорошие пятиэтажки, которые и сносить не будут, но и в программу капремонта они не попали. Если удастся в ближайший месяц определиться с нормативной базой и утвердить порядок софинансирования капремонта, то после майских праздников, возможно, выйдет распределительный документ— постановление правительства, а затем будут проведены конкурсные процедуры»,— предполагает источник в московском правительстве. По его словам, в дальнейшем финансироваться капремонт такого жилья будет следующим образом: от 5% до 30% составит доля собственников, остальные расходы возьмет на себя город. «В любом случае сотни домов в Москве, отремонтированных в 2008–2009 и 2010 годах— с веселыми разноцветными фасадами, остекленными лоджиями и другими „прибамбасами» будут соседствовать с унылыми серыми домами, построенными в 70–80-е годы»,— заключил источник агентства.
Кирпичные пятиэтажки несносимой серии 1-51
Участники рынка недвижимости полагают, что новые столичные власти все-таки доведут до ума программу сноса пятиэтажного жилья. «В том, что снос пятиэтажек будет продолжен и в итоге успешно завершен, я совершенно уверен. Не исключено, что сроки выполнения программы сноса могут сдвигаться, как уже было не раз, но полностью замораживать программу власти не станут. В качестве основных причин, по которым снос будет продолжаться, мне видятся два фактора. Первый из них носит социально-политический характер. „Хрущевки» давно устарели как морально, так и технически, поэтому замораживание их сноса станет, по существу, проявлением отсутствия заботы государства о населении»,— считает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, в свою очередь, считает, что закончить программу сноса пятиэтажек к 2014 году нереально. «Как хотите, так это и понимайте. С точки зрения потенциала, сегмент пятиэтажных домов, конечно,— один из очень важных и ключевых путей поставки площадок под строительство. Правда, остается вопрос, кто будет этим заниматься? Примерно с 2000-х годов Москва предпочитала отдавать эту работу на откуп коммерческим застройщикам. В итоге самые „вкусные» площадки они расселили и застроили, осталось самое „невкусное», сложное и т.д. Придется как-то создавать благоприятные условия для инвесторов»,— говорит Юрий Кочетков.
Цены на «хрущевки» останутся невысокими «Пятиэтажки будут продолжать сносить, причем я думаю, что со временем доберутся и до тех серий, которые сегодня отнесены к категории „несносимых». В свете вышесказанного размышления о том, какими могут быть показатели спроса и цены на жилье в „хрущевках» в случае если программа их сноса будет полностью остановлена, представляются мне лишенными практического смысла. Однако если это все же произойдет, спрос, несомненно, несколько снизится, а цены— упадут. Правда, я не думаю, что это падение будет носить сколь-нибудь существенный характер, так как квартиры в „хрущевках» в настоящее время являются наиболее дешевым столичным жильем. Поэтому желающих купить его просто потому, что ни до чего другого „дотянуться» невозможно в принципе, вероятно, будет достаточно еще в течение многих лет. А раз так— то и оснований для значительного снижения цен попросту не возникнет»,— считает Олег Самойлов.
В качестве «облегчающей» положение инвестора мерой эксперты рынка видят недавно принятый городской закон, согласно которому жильцы пятиэтажек, попавших под снос, не смогут при переезде получить жилье большей площади. «Сносимых пятиэтажек сегодня не так много, но заинтересовать инвесторов все равно надо, поэтому мэрия и придумывает сегодня всякие хитрости. Если раньше шел разговор, что люди будут получать жилье по нормам, то сейчас, насколько я знаю, если квартира стояла под расселение, то тогда человек будет получать жилье по социальным нормам. Если же людям не хватало метров для постановки на очередь, то город отказывает в улучшении жилищных условий без наличия на то особых оснований. Такой подход облегчает жизнь инвестору. Вот такими маленькими шажками и будут привлекать инвесторов для привлечения работы в этом направлении»,— полагает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
Пятиэтажные дома несносимой серии 1-51
Действовавший до недавнего времени Закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в Москве» предусматривал весьма лояльные нормы. Согласно документу, очередникам из числа переселенцев одновременно с переездом предоставляли право расширения жилплощади. При этом в расчет не брали дату постановки на учет, то есть некоторые везунчики могли простоять в жилищной очереди всего с полгода. Как говорят в Мосгордуме, в статьях данного московского закона столичная прокуратура вдруг усмотрела коррупционную составляющую. Придрались правоохранительные органы к фразе, что гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма и состоящим на жилищном учете, при их согласии «могут быть улучшены жилищные условия». При этом дата постановки на учет не бралась.
Как рассказала депутат Госдумы РФ Галина Хованская, данные поправки являются «отвратительными», и с ее точки зрения противоречат Конституции РФ, а именно ст. 55, ч.2, так как ухудшают положение граждан. «А у нас не могут приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан. В этом же случае эти права умаляются. Там есть один нюанс в отношении очередников, так как не все очередники попадают под эту гребенку. Очередники, являющиеся нанимателями жилья по соцнайму, смогут выйти из под действия закона. А очередники-собственники жилья в чистом виде попадают под действие этой нормы. А уж если они не являются плановыми очередниками, то здесь решение остается за чиновником»,— комментирует Галина Хованская.
По ее словам, изменения в столичном законодательстве были «мотивированы якобы представлением прокуратуры, которая якобы боролась с коррупцией». «„Прокуратуре не понравились слова „с согласия очередника». Ну, естественно, его согласие нужно— никакой коррупции в этом нет. Когда я на что-то соглашаюсь, здесь нет коррупции, а вот когда мое право зависит от чиновника, это коррупция в чистом виде! Вот сейчас закон как раз и будет зависеть от чиновника, то есть некоррупционную норму сделали как раз коррупционной. Если же она принималась для инвестора, то так бы и сказали, а не придумывали про борьбу с коррупцией!»,— возмущается Хованская, добавляя, что обязательства перед очередниками надо выполнять, а не переселять людей с метра на метр, из коммуналки в коммуналку. „Возникновение данной нормы в Жилищном кодексе РФ, в отличие от старых законов РСФСР, уже являлось нарушением Конституции. Просто пока еще никто не обжаловал эту норму в Конституционном суде»,— предостерегает депутат.