Составлен рейтинг наиболее перспективных городов России для инвестирования в жилую недвижимость. Первым в этом списке значится Екатеринбург как город с огромным потенциалом. Составители рейтинга, аналитики компании Penny Lane Realty, считают достаточными основаниями для инвестиций сравнительно низкую стоимость жилья и наличие оснований для роста инвестиций в экономику города. Эксперты рынка предостерегают, что у россиян нет такой тяги к перемене мест для того, чтобы вкладывать деньги в недвижимость в чужих городах.

При составлении рейтинга специалисты Penny Lane Realty брали за основу 8 параметров: безопасность для жизни, экологическую обстановку, стратегическую важность градообразующих отраслей производства, экономическую эффективность градообразующих предприятий, доход на душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынке и объемы жилищного строительства. По результатам сравнительного анализа определилась и пятерка лидеров.

1 место— Екатеринбург

Практически во всех экономических сферах у города огромный потенциал. Например, в 2010 году рост производства обрабатывающих предприятий Екатеринбурга по сравнению с аналогичным периодом 2009 года составил 23,5%, в то время как в целом по России этот показатель не превышает 5,2%. Рост в сферах производства электрооборудования, электронного и оптического оборудования составил 39,1%, машиностроения— 24,1%, химической промышленности— 12,9%. В рамках стратегического проекта «Екатеринбург— центр инновационной деятельности» запланировано выделение средств на развитие комплексной системы услуг для наукоемкого бизнеса, международного делового сотрудничества в научно-технической и инновационной сфере.

Закономерным следствием активного развития города стал рост жилищного строительства. В 2010 году в Екатеринбурге было введено в строй 1 млн. 26 тыс. кв.м жилой недвижимости. Большая часть жилищного строительства сосредоточена в рамках жилого квартала Академический— крупнейшего проекта комплексного освоения территории в Европе. Помимо жилищного строительства в Екатеринбурге в 2010 году введено 819 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 658 тыс. кв.м. Екатеринбург— лидер в сфере высотного строительства, это первый после Москвы город, в котором началась реализация делового центра, аналогичного ММДЦ «Москва-Сити». В рамках проекта Екатеринбург-Сити на территории площадью 5 гектаров должно быть возведено более 400 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости.

Первый после Москвы Население Екатеринбурга: 1 млн. 363 тыс. чел. Объем жилищного строительства в 2010 г: 1 млн. 26 тыс. кв.м. Средняя цена квадратного метра: 52,5/55,4 тыс. рублей

В 2011 году городские власти планируют не опускаться ниже показателей, достигнутых в 2010 году. Особое внимание уделяется созданию комфортной среды проживания, для чего предусмотрена децентрализация мегаполиса, в том числе с помощью развития малоэтажного строительства. В 2011 году планируется завершить возведение малоэтажных поселков Светлореченский и Медный-2. Промышленный, экономический и научный потенциал города в совокупности с масштабными планами жилищного строительства ставит Екатеринбург на первое место по привлекательности для инвесторов.

Впрочем, по мнению аналитиков ИДК «АЛУР», конкуренцию Екатеринбургу вполне может составить Тюмень: согласно региональному рейтингу сбалансированности ключевых экономических показателей рынка жилой недвижимости РФ, именно Тюмень и Тюменская область опережает остальные города России по своим показателям, считает управляющий директор ИДК «АЛУР» Михаил Уринсон.

Альтернативный рейтинг городов России.pdf (1.4 МБ)

В 2010 году Казань стала лидером по темпу роста цен на жилье в России – квадратный метр подорожал на 15,1% на первичном и на 15,5% на вторичном рынк Источник http://commons.wikimedia.org

место— Казань

Казань— один из важнейших туристических центров, причем значительная часть туристов— православные и мусульманские паломники. Это наиболее динамично развивающийся город, который числится среди лидеров России по десяткам параметров. Например, Казань первой заменила городской подвижной состав на автобусы с двигателем более высокого экологического стандарта Евро-3, реализовала национальный проект «Здоровье» на 100%, защитила в Москве жилищную программу на 2011–2015 гг. В 2010 году Казань стала лидером по темпу роста цен на жилье— квадратный метр подорожал на 15,1% на первичном и на 15,5% на вторичном рынке. Судя по политике казанских властей и динамике развития города, 2010 год— далеко не единственный, когда инвесторы могут зафиксировать прибыль.

Лидер по росту цен Население Казани: 1 млн. 130 тыс. чел. Объем жилищного строительства в 2010 г.: 800 тыс. квадратных метров Средняя цена квадратного метра: 39,9/40,5 тыс. рублей

По мнению Михаила Уринсона, успехи Казани логичны благодаря наличию в этом городе неплохого платежеспособного спроса. «Лидерство Татарстана обусловлено стабильно высоким ВРП (3-ее место), лучшим соотношением стоимости к доходам (1-ое место), низкой безработицей (3-ее место), умеренно высоким уровнем сбережений (6-ое место). При этом показатели перспективного и ретроспективного ввода вызывают значительную настороженность т.к. являются, близкими к самым высоким (3-ие места). Совокупность указанных обстоятельств не дает основания для прогнозирования роста цен, при этом высокий уровень поглощения ввода будет обеспечен значительной платежеспособностью и объемами спроса»,— считает эксперт.

место— Томск

Томск— образовательный и научный центр Сибири. В связи с тем, что в 2005 году Томская область стала победителем в конкурсе на создание особой экономической зоны (ОЭЗ) технико-внедренческого типа, существенно возросли федеральные и частные инвестиции в инфраструктуру города. В 2006 году в Томске состоялась встреча на высшем уровне между федеральным канцлером Германии Ангелой Меркель и президентом России Владимиром Путиным. Томск стали в два раза чаще посещать иностранные делегации, за последний год новыми партнерами города стали Австрия, Австралия, Великобритания, Нидерланды, Индия, Израиль и Корея. Корея. Как результат, значительно выросла популярность города как центра международного сотрудничества в сфере инновационных программ и разработок и площадки для встреч на международном уровне. В феврале 2011 года инвестиционные проекты Томска будут представлены на масштабном road-show в Москве, что обеспечит приток инвесторов не только в недвижимость, но и другие перспективные сферы города.

Город прогресса Население Томска: 536 тыс. чел. Объем жилищного строительства в 2010 г.: 250 тыс. квадратных метров Средняя цена квадратного метра: 34,2/37,9 тыс. рублей

В январе 2010 года Краснодар стал лидером по росту цен на новое типовое жилье, которое подорожало на 2,6%, до 54 тыс. рублей за квадратный мет Источник http://www.krd.ru

место— Краснодар

Краснодар— политический, экономический и финансовый центр Северного Кавказа и Южного Федерального Округа. Кроме того, это крупный сельскохозяйственный центр. Основу промышленности города составляют предприятия сельскохозяйственного машиностроения, топливно-энергетического комплекса, химической и деревообрабатывающей промышленности. Краснодар— очень комфортный для проживания город: он занимает первое место в России по уровню насыщенности гипермаркетами (12,7 гипермаркетов на 1 млн. жителей).

Город гипермаркетов Население Краснодара: 713 тыс. чел. Объем жилищного строительства в 2010 г.: 770 тыс. квадратных метров Средняя цена квадратного метра: 59,1/65,6 тыс. рублей

Динамичное восстановление экономики привело к росту цен на рынке недвижимости города, что делает город весьма привлекательным для потенциальных инвесторов. Например, в январе 2010 года Краснодар стал лидером по росту цен на новое типовое жилье, которое подорожало на 2,6% до 54 тыс. рублей за квадратный метр. В прошлом году Краснодар стал и самым активным регионом по строительству жилья. Только за 9 месяцев прошлого года здесь введено 852 тыс. кв. м жилья— на 35,2% больше, чем в 2009 году. Стоить отметить, что Краснодар был включен в европейский рейтинг городов с наиболее благоприятными условиями для международного рынка недвижимости «City Leaders-2010».

«Краснодар интересен для потенциальных инвесторов сравнительно высоким показателем сбережений. Одновременно необходимо отметить неблагоприятное отношение доходов к стоимости, высокие показатели предыдущего ввода и перспективного предложения, наравне со сравнительно низким ВРП. Указанные обстоятельства свидетельствуют о низких объемах и уровне платежеспособности спроса, а, следовательно, необходимости последующего снижения цен на жилую недвижимость для стимулирования потребления»,— считает Михаил Уринсон.

По итогам 2008 года Ростов-на-Дону вошел в десятку самых привлекательных городов России для ведения бизнес Источник http://61rostovnadonu.ru

место— Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону часто называют «Ворота Кавказа», «Порт пяти морей». Это важнейший транспортный и логистический узел юга России. Город связан федеральными автомагистралями со всеми основными регионами Юга, Кавказа, Поволжья и Центра. В Ростове-на-Дону действует международный аэропорт, имеющий пассажирооборот в 4,5 млрд. пассажирокилометров. Налажена воздушная связь со многими городами и населенными пунктами страны, а также многими странами мира— Польшей, Венгрией, Чехией, Словакией, Германией, Англией, Болгарией, Испанией, Сирией, ОАЭ. Около 500 рейсов в год совершается по международным линиям.

«Ворота Кавказа» Население: 1 млн. 48 тыс. чел. Объем жилищного строительства в 2010 г.: 800 тыс. квадратных метров Средняя цена квадратного метра: 40,4/48,3 тыс. рублей

Естественным следствием выгодного географического положения является высокий уровень развития торговли, в том числе международной, и банковских услуг. Через Ростовскую таможню проходит значительный поток внешнеторговых грузов. Как и в Краснодаре, значительную часть экономики Ростова-на-Дону составляют крупные агропромышленные холдинги и предприятия сельскохозяйственного машиностроения. По итогам 2008 года Ростов-на-Дону, согласно рейтингу делового журнала РБК вошел в десятку самых привлекательных городов России для ведения бизнеса.

тагнация в столицах

Москва и Санкт-Петербург в пятерку лидеров не вошли, однако это вовсе не говорит, как полагают эксперты Penny Lane Realty, что в главных городах России предстоит стагнация рынка жилой недвижимости. Наоборот, аналитики компании ожидают в 2011 году в Москве рост цен в пределах 12–15% в сегменте эконом-класса и порядка 8–12% на объекты бизнес-класса и элитные. Для дальнейшего увеличения есть все основания: восстановление экономики, рост платежеспособного спроса, ограниченность предложения и уверенное поведение продавцов в элитном сегменте. Однако темпы роста цен в Москве и в Питере все же не самые высокие в стране. К тому же, основной закон успешного инвестирования заключается в том, что на любой перспективный рынок нужно входить, когда он на минимуме.

В Москве и в Петербурге период ценового дна уже давно прошел, в 2010 году цены в столице выросли в среднем на 12,7%. Поэтому для наиболее эффективного вложения средств имеет смысл наблюдать за ценами других городов: в некоторых из них цены всё еще находятся на уровне кризисного дна. Сложившийся в Москве и в Петербурге уровень цен на недвижимость заметно повышает барьер для «вхождения на рынок»: большинству частных инвесторов гораздо легче осилить объект стоимостью 30–40 тыс. рублей, чем $30–40 за кв. м, то есть Москва и Санкт-Петербург привлекательны для ограниченной группы наиболее платежеспособных инвесторов, которые могут вложить $5–10 млн. на срок не менее 3–5 лет.

«Любой инвестор знает, что входить на рынок нужно в момент, когда он находится на минимуме, и есть основания для роста. Чтобы получить дивиденды на рынке недвижимости, необходимо выбрать города, отвечающие двум условиям: сравнительно низкая стоимость жилья и наличие оснований для роста инвестиций в экономику города,— говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.— Руководствоваться одним только минимальным показателем средних цен нельзя. Жилье может быть недооцененным именно потому, что нет никаких намеков на развитие города в обозримом будущем. В этом случае оно может продолжать оставаться недооцененным хоть пять, хоть десять лет. Сразу скажу, что резко „рвануть вверх» не может рынок ни в одном российском городе. Для резкого подорожания необходим такой же резкий рост платежеспособного спроса. А это может произойти либо в случае стремительного роста доходов населения, либо падения ипотечных ставок до уровня скандинавских стран— 1–4% годовых»,— считает Зиминский.

Свердловская область, как один из наиболее развитых российских регионов, постоянно претендует на первые места в традиционном рейтинге инвестиционной привлекательности в России. Источник You Tube

рипасть к корням

Как считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, россияне, инвестирующие в Екатеринбург,— это достаточно странное явление, если только они не обладают какими-то корнями в этом городе. «В этом случае это будет не обдуманная и просчитанная инвестиция просчитанная, а сделка на основе эмоциональной составляющей. В принципе, в отличие от западных стран, в России и не было инвестиционного рынка как такового. Мы до сих пор спорим, что такое инвестиционный рынок в жилье— 10% или 20% прибыли на жилом рынке в Москве или приобретение квартиры для подрастающего ребенка? Кроме того, инвестировать в недвижимость других городов страны нам мешает российский менталитет: в отличие от тех же американцев, мы не готовы переезжать из города в город каждые пять лет»,— объясняет GZT .RU Константин Ковалев.

По мнению генерального директора АКЦ «Миэль» Владислава Луцкова, определить наиболее привлекательные города для инвестиций чрезвычайно сложно. «Во-первых, стоимость недвижимости в каждом городе различна и она сама по себе ставит определенные ограничения по размеру инвестиций для каждого частного инвестора. Практически в каждом городе можно найти объект, который будет представлять интерес для инвестирования. При этом, сильно удаленными по географическому принципу объектами сложно управлять и тем самым регулировать свои риски»,— полагает аналитик.

Тем не менее, с точки зрения максимального спроса, в том числе, национального потребителя, по словам Луцкова, можно перечислить ряд городов/регионов. Это, конечно, Москва и Московская область, где сконцентрированы административные и финансовые ресурсы. Санкт-Петербург— наша культурная столица и крупный финансовый центр. Далее следует Черноморское побережье России, где можно найти объекты курортной недвижимости на любой вкус и на любой бюджет в таких городах как Сочи, Геленджик и Анапа, а также их пригородах. За ними следуют крупные региональные города-миллионники, как административные и финансовые центры для своих регионов.

«При этом могут возникать локальные окна возможностей, связанные с реализацией масштабных государственных или коммерческих проектов. Например, освоение острова Русский в рамках подготовки к саммиту АТЭС. Или бурный рост инвестиций в Калугу, что также повлияло на дополнительный спрос на жилую и коммерческую недвижимость и сформировало дополнительный инвестиционный потенциал этого города»,— заключает Луцков.