Столичные девелоперы предупреждают, что малогабаритного и недорогого жилья, которое в будущем не будет облагаться новым налогом на собственность, на всех москвичей не хватит— квартиры до 50 кв. м составляют лишь 16% предложения от всего нового строящегося жилья. Эксперты рынка рекомендуют тем, кто ищет «малогабаритки», снизить требования к жилью и хорошо поискать на «вторичке» или на рынке эконом-класса.
Как напоминает GZT .RU компания Urban Group, с 2013 года налог на недвижимость будет вычисляться, исходя из рыночной стоимости квартиры. По информации компании, в марте 2011 года стало известно, что предельная площадь жилья, не облагающаяся этим налогом,— 50 кв.м. «Очевидно, что это еще один фактор, из-за которого спрос в эконом— сегменте рынка все больше будет смещаться в сторону разумных небольших площадей, и покупатели столкнутся с серьезным дефицитом и на вторичном, и на первичном рынке. Между тем, на рынке новостроек квартиры метражом до 50 кв.метров составляют всего 16% от всего предложения»,— переживают аналитики компании.
Действительно, как заявил 1 марта 2011 года в интервью «Российской газете» глава Федеральной налоговой службы (ФСН) Михаил Мишустин, квартиры площадью меньше 50 кв м не будут облагаться налогом на недвижимость. По его словам, решение о том, что с 2013 года граждане будут платить единый налог на недвижимость (он соединит в себе имущественный и земельный) в зависимости от рыночной оценки квартиры, дачи, дома или коттеджа, уже принято, но поправки в законодательство пока не внесены. Ранее Минэкономразвития предлагало не облагать налогом на недвижимость квартиры площадью до 55 кв. м. Мишустин также сообщил изданию, что итоговый размер ставки налога должны определять местные законодательные собрания.
«Если у тебя есть имущество, это значит, что ты богатый человек и должен платить налог» — расшифровывает посыл Минфина в своей передаче радио-ведущий Сергей Стиллавин Источник You Tube
«Малогабаритки» сошли на нет
«Вопрос стоимости квартиры (ее цены, стоимости обслуживания) особенно остро стоит для покупателей эконом-класса,— говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.— Выбирая, люди взвешивают не только бюджет покупки, но и цену ремонта, размер коммунальных платежей, налогов и других расходов на обслуживание. Многие рады бы не переплачивать сначала за лишние квадратные метры, потом за владение ими, но у людей фактически нет выбора. Квартиры до 50 кв. м. предлагаются всего в 10 проектах эконом-класса». Причем если однокомнатные квартиры еще вписываются в заветные 50 кв. м., то двушки такой площади в новостройках— подлинная редкость. Они составляют всего 0,3% от общего объема предложения на первичном рынке Московской области. А этот формат очень востребован молодыми семьями с детьми»,— сокрушается Леонард Блинов.
По его словам, не лучше обстоит ситуация и на вторичном рынке жилья. Однокомнатные квартиры до 50 кв.м. в типовых сериях ( от хрущевок до относительно современных домов до 2000 года постройки ) в каком-то количестве есть, маленькие двухкомнатные квартиры— огромный дефицит. Подобные квартиры встречаются только в хрущевках, блочных и панельных 9- и 12-этажках, которые давно устарели по современным меркам и нормам. Но даже это предложение постоянно сокращается из-за сноса ветхого фонда. «В советские времена площадь минимизировали за счет уменьшения нежилых помещений (кухни до 6 кв.метров, крохотные прихожие), за счет картонной толщины стен и перегородок,— продолжает Леонард Блинов.— Малогабаритное жилье нынешнего поколения— это принципиально иной уровень комфорта. Предлагая квартиры небольшой площади, застройщики закладывают многие факторы удобства— как внутреннего так и внешнего».
Хрущевкам на замену Отличительные особенности современных малогабаритных квартир: — продуманные планировочные решения: комфорт не за счет лишних квадратных метров, а за счет грамотного зонирования пространства, формы комнат, величины кухни (минимум 8 кв. м.). — наличие подсобных помещений (кладовок, колясочных в нежилых частях зданий), позволяющих разгрузить квартиры от сезонных и крупногабаритных вещей. Это позволяет экономить не только на приобретении квадратных метров жилья (1 кв. м. кладовой существенно дешевле, чем квадратный метр квартиры), но и на содержании дополнительной подсобной площади (налоги, отопление в холодный период). — жилой комплекс с малогабаритными квартирами обладает инфраструктурой, не уступающей по уровню бизнес-классу. — все проекты представлены в формате среднеэтажных многоквартирных домов.
По мнению Леонарда Блинова, российский рынок не ориентируется на европейский опыт и является заложником типового строительства. «На европейском рынке традиционно представлен гораздо более широкий ассортимент метражей, чем на российском. Самым выгодным вложением здесь считаются двухкомнатные квартиры небольшой площади. В Берлине большая часть предложения в эконом-сегменте— двушки до 50 кв. м.- из-за экономии на коммунальных платежах, которые примерно в 2–2,5 раза выше, чем у нас. Хотя и в России тарифы растут каждый год на 10–20%. Надо отметить, процесс уменьшения площади в обмен на большую функциональность жилых площадей и комфорт среды идет не только в эконом-классе. В Монреале есть проект жилого комплекса M9, где на крыше размещены спа-комплексы, бассейны и террасы с садами, а стоимость жилья варьируется от 150 тыс. до 1 млн евро. Даже в этом жилом комплексе 40% всех квартир— до 46,4 кв. м»,— свидетельствует эксперт.
В современных малогабаритных квартирах обязательно быть кладовки и подсобные помещения, считают риэлторы. Их наличие позволить разгрузить квартиры от сезонных и крупногабаритных вещей и сэкономить квадратные метры Источник http://www.inetmebel.com
Девелоперы экономят
Впрочем, опрошенные GZT .RU аналитики рынка недвижимости считают, что до паники пока далеко, и на век нынешних москвичей малогабаритного жилья хватит. Так, по мнению аналитика Юрия Кочеткова, налогообложение к вопросу дефицита «малогабариток» пока отношения вообще не имеет, так как налогообложение по рыночной цене квартиры у нас еще не введено. По его словам, однокомнатные квартиры по 35 кв. м можно поискать хотя бы в панельных домах серии П3М, хотя он и не отрицает, что в целом в панельных домах эконом-класса популярные «однушки» могли уже и разобрать. Проблема отсутствия малогабаритных квартир отчасти объясняется необходимостью обеспечивать каждую квартиру машиноместами— на квартиру должно приходиться 1,8 машиномест. Сейчас на рынке предлагается жилье в проектах, возведение которых началось в 2006–2008 годах, когда эти нормативы обязательно должны были соблюдаться. Понятно, что застройщику невыгодно включать в дом маленькие квартиры, на каждую из которых приходится, считай, 2 машиноместа- их никто не купит. Проще распределить эти места на более дорогие двухкомнатные, трехкомнатные квартиры»,— полагает Юрий Кочетков.
Богатые тоже платят Михаил Мишустин успокаивает, что сборы налога на имущество физлиц практически не меняются. За 2010 год они составили 15,6 млрд рублей по сравнению с 15 млрд рублей в 2009 году. «Это крайне низкие цифры»,— подчеркнул глава ФНС. Планируется, что новый налог будут платить физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности, а также владельцы земельных участков с правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследства. Льготы коснутся в первую очередь социально чувствительных категорий— пенсионеров, героев, ветеранов войны, инвалидов 1 и 2 группы, чернобыльцев, афганцев, воинов-интернационалистов, членов семей военнослужащих и другие. Но какие нормы соцминимума или соцвычетов при уплате налога на недвижимость установят для других категорий населения и что в них войдет, пока вопрос дискуссионный.
Руководитель аналитического центра АРН.ру Андрей Бекетов также успокаивает москвичей тем, что их новый налог на недвижимость практически не коснется. «Он почти не отличается от старого, не такой драконовский, и больше скажется на покупателях дорогого жилья— раз они нашли деньги на приобретение недешевой квартиры, то найдут, чем оплатить налог на эту собственность»,— считает Андрей Бекетов. Небольшое число малогабаритных квартир аналитик склонен объяснять тем, что их возведение требует больших затрат для девелопера. «Малогабаритные квартиры выходят недешевыми, потому что на каждую такую небольшую квартиру требуется тот же комплект стройматериалов— свой стояк, своя сантехника— больше затрат в итоге. Кто-то из застройщиков проводил однажды такие расчеты, что если построить дом только из однокомнатных квартир, его цена вырастет на 20–30% как раз за счет удорожания самого квадратного метра и соотношения площадей— на единицу жилой площади служебных площадей приходится больше»,- объясняет Андрей Бекетов.
Участники передачи Сергея Стиллавина пытаются подсчитать налог на типовую однокомнатную квартиру в Центре Москвы и рассуждают, что ждет их пожилых владельцев Источник You Tube
прос есть, предложения мало
Квартиры до 50 кв.м. действительно очень популярны, так как это наиболее доступное по стоимости предложение. В основном к ним относятся однокомнатные квартиры площадью от 40 до 50 кв. м. Среди наших объектов есть однокомнатные квартиры площадью 45–51 кв. м по цене от 4,6 до 5,2 млн. рублей»,— говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова
Как ожидает коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский, в ближайшем будущем в столице появится несколько проектов, в которых малогабаритные квартиры будут. «Поскольку такие квартиры востребованы как жилье начального уровня, временное жилье, под аренду, как жилье для студентов, для пенсионеров. То есть целевая аудитория у этого продукта есть. Его не очень выгодно строить в Москве, поскольку существуют большие затраты на коммуникации, на мощности— на электричество, на воду, на все остальное. Еще на маленькую квартиру или на большую квартиру полагается одинаковое количество машиномест, а именно в нашем сегменте— это одно машиноместо на квартиру. Машиноместа в подземном гараже, наверное, ни для кого не секрет, застройщику строить невыгодно, потому что такой объем вряд ли выкупят полностью»,— считает Дмитрий Отяковский
По мнению Отяковского, рынку интересны студии . «Понятно, что нельзя говорить о каком-то комфортном проживании в 27-метровой квартире с одним окном, но, тем не менее, как первое и относительно недорогое жилье студии интересны очень широкой аудитории. Мы планируем в одном из строящихся объектов отвести 7% под квартиры-студии для расширения товарного предложения. Основная же масса квартир будет традиционного для кофморт-класса размера»,— рассказывает он о планах компании.
Малогабаритные квартиры сегодня пока встречаются только в хрущевках, блочных и панельных 9- и 12-этажках, которые давно устарели по современным меркам и норма Источник http://www.kuda.ua
В тесноте, да в Подмосковье
По данным «Миэль-Новостройки», экономкласс на рынке новостроек Москвы представлен, в основном, панельными объектами. Площадь однокомнатных квартир в панельных домах составляет, в среднем, от 35 до 42 кв. м. Доля однокомнатных квартир в панельном доме составляет, исходя из спроса, в среднем, 50–60%. Площадь двухкомнатных квартир в новых проектах составляет более 50 кв. м. Двухкомнатные квартиры, площадью до 50 кв. м, можно найти только на вторичном рынке или в подмосковных малогабаритных проектах
Статистика покупок На первичном рынке Московской области безусловным лидером спроса являются однокомнатные квартиры— на их долю приходится 58% сделок. Двухкомнатные приобретаются в два раза реже- их доля составляет 29%, трехкомнатные приобретают 10% покупателей, четырехкомнатные— только 3%. В Москве доля сделок с однокомнатными квартирами наименьшая— 18%, наиболее востребованы двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (30% и 34%, соответственно), доля четырехкомнатных квартир составляет 19% от общего объема сделок. По данным «Миэль-Новостройки», на рынке новостроек средняя площадь приобретаемых квартир в Москве усреднено на 20 кв. м больше, чем в аналогичных объектах Московской области. Например, столичные «однушки», в среднем, имеют площадь 52 кв. м, подмосковные— 38 кв. м. Средняя площадь приобретаемых двухкомнатных квартир составляет 83 кв. м в Москве и 61 кв. м в области, трехкомнатных— 110 кв. м и 89 кв. м, соответственно. Площадь четырехкомнатных квартир в столице и области различается еще больше— на 30 кв. м и составляет, в среднем, 134 кв. м в московских новостройках и 104 кв. м в подмосковных.
«Доля квартир, площадью до 50 кв. м, в Москве, действительно, невелика. По подсчетам специалистов „Миэль-Новостройки», сегодня на рынке новостроек Москвы в продаже находится 550 однокомнатных квартир. Основной объем составляют однокомнатные квартиры в ЖК „Богородский», ЖК „Аннинский», ЖК „Новый», мкр. „Царицыно». Средняя стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса Москвы составляет около 115 тыс. рублей. На рынке новостроек Московской области доля квартир, площадью в пределах 50 кв. м, значительно больше, чем в столице и составляет около 40%»,— резюмирует Мария Литинецкая, предлагая любителям уплотнения ехать за тесными квартирами в Подмосковье.