Объем выданных в 2010 году ипотечных кредитов продолжает восстанавливаться, постепенно возвращаясь к докризисному уровню. АИЖК сообщает о процессе снижения ипотечных ставок, уровень которых также может достичь докризисного уровня. Однако эксперты рынка считают, что вряд ли стоит ждать дополнительной щедрости от банков в 2011 году.
Согласно данным АИЖК, рынок ипотечного кредитования России продолжает восстанавливаться: за 11 месяцев 2010 года объем ипотечных кредитов в 2,5 раза превысил объем выдачи за 11 месяцев 2009 года и составил 315,1 млрд. руб. Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца, в ноябре 2010 года, по сравнению с сентябрем 2010 г., снизился с 13,2% до 12,6%. Это значение ниже докризисных показателей— средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7%.По мнению специалистов, в 2010 году объем накопленной ипотечной задолженности по ипотечным кредитам на балансах банков достиг исторического максимума в 1,1 трлн рублей (до этого максимальное значение показателя в 1,09 трлн рублей наблюдалось на 01.03.2009 года).
В 2010 году ипотечных кредитов было выдано на 2,5% больше, чем в 2009 год Источник АИЖК
езонные всплески
Как говорится в исследовании АИЖК, динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 11 месяцев 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается. По данным Банка России, за ноябрь 2010 года предоставлено 34 050 ипотечных кредитов на общую сумму 42,3 млрд рублей. Всего за 11 месяцев 2010 года выдано 252 072 ипотечных кредита на общую сумму 315,1 млрд рублей. Объем кредитов, выданных за этот период 2010 года, в 2,5 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за 11 месяцев 2010 года предоставлено в 2,04 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.
Особым спросом у россиян пользовались рублевые кредит Источник АИЖК
Небольшое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в октябре-ноябре 2010 года аналитики объясняют тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики рынка ипотечного жилищного кредитования постепенно перестает сказываться эффект «низкой базы». Тем не менее, ноябрьская динамика выдачи ипотечных кредитов говорит о некотором сезонном всплеске выдачи ипотеки в конце 2010 года.
Рубли популярнее Статистика ЦБ РФ свидетельствует о продолжающемся росте рублевых жилищных кредитов на фоне снижения валютных. Объем ссуд в рублях составил 1,070 трлн рублей на 1 декабря 2010 года против 0,967 трлн на начало 2010 года, а в иностранной валюте— 0,2 трлн рублей против 0,214 трлн.
Согласно данным ЦБ РФ, всего за 2010 год объем жилищных кредитов, в том числе ипотечных, выданных в рублях и иностранной валюте, в РФ вырос на 7,5%. Если в начале 2010 года этот объем составлял 1,181 трлн рублей, то к концу декабря 2010 года он вырос до 1,270 трлн рублей. Однако, просрочка по таким ссудам тоже увеличилась— на 46,3%, до 50,5 млрд рублей. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам на 1 декабря 2010 года составила 3,9% против 2,9% на 1 января 2010 года. Только за прошлый ноябрь этот показатель вырос на 0,43 процентного пункта. Между тем, еще в конце 2009 года гендиректор АИЖК Александр Семеняка предсказывал, что в 2010 году банки выдадут около 340 млрд рублей ипотечных кредитов, что в 2,2 раза превысит аналогичный показатель 2009-го.
оходы растут, кредиты берут
По данным АИЖК, почти на 7% по сравнению с 2009 годом увеличился и средний размер кредита— с 1,17 до 1,25 млн рублей. Таким образом аналитики АИЖК полагают, что увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь— октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,3% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года, средняя цена на жилье выросла более, чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).
Активные россияне Россияне в 2010 г почти вдвое чаще пользовались ипотекой для покупки жилья. Об этом свидетельствуют данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). «Общее количество регистрационных записей об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) составило 1 млн 330 тысяч, что почти в 2 раза превышает аналогичный показатель прошлого года (823,5 тысячи). Значительное увеличение количества внесенных записей об ипотеке, по сравнению с 2009 годом, свидетельствует о возросшей необходимости привлечения заявителями кредитных средств для покупки недвижимости»,— отметили в отделе взаимодействия со СМИ Росреестра.
К концу 2010 года средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила 13,2% (по сравнению с показателем за десять месяцев 2010 года размер ставки снизился на 0,1 п.п.), а по кредитам в иностранной валюте— 11,1%. «Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам в течение октября— ноября 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение ноября, продолжили снижаться. Так, в сентябре 2010 г. ставка была на уровне 13,2%, тогда как в ноябре 2010 года— 12,6%, снизившись, таким образом, за два месяца на 0,6%. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за последние два месяца являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,7%, а исторический минимум был зафиксирован по итогам первого квартала 2008 года— 12,4%»,— говорится в отчете компании.
В 2010 году рублевые ставки на ипотечные кредиты снизились на 0,1 Источник АИЖК
Эксперты считают, что такая ситуация объясняется объявленным ранее существенным снижением ставок ведущими игроками ипотечного рынка, которое начало сказываться на выдаче в октябре 2010 года. АИЖК ожидает, что основной эффект от снижения ставок выдачи скажется на уровне средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам в начале 2011 года, когда кредиты, выданные в первом полугодии по более высоким ставкам, перестанут учитываться статистикой Банка России.
Доля просроченной задолженности в 2009-2010 года Источник АИЖК
долгах, как в шелках
В отличие от экспертов ЦБ РФ аналитики АИЖК считают, что на ипотечном рынке наблюдается тенденция к стабилизации доли просроченной задолженности в общем объеме выдачи ипотечных кредитов. По прогнозам аналитического центра компании такой тренд возможен из-за прироста общего объема ипотечной задолженности на балансах банков— за месяц этот показатель вырос на 1,7%, впервые в истории превысив уровень в 1,1 трлн. рублей. «До этого, максимальный уровень накопленной ипотечной задолженности на балансах банков наблюдался по итогам февраля 2009, когда он составил 1,09 трлн. рублей»,— приводят цифры эксперты по ипотеке.
Так, по данным Банка России на 01.12.2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%. Совокупная доля дефолтной задолженности— с платежами, просроченными на 91 день и больше— составляет 6,95%; доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца)— 5%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней)— 1,77%.
Сколько должны россияне за ипотечные кредит Источник АИЖК
По мнению председателя правления Флексинвест Банка Марины Мишурис, данную ситуацию можно объяснить следующим образом: те заемщики, которые пострадали в кризис, решили свои финансовые проблемы либо продолжают находиться в просрочке. «К тем, кто продолжает находиться в просрочке — „прошлогодним» должникам, периодически добавляются клиенты, теряющие доход уже сейчас (несмотря на окончание „острой» фазы кризиса, такие случаи возникают, хотя и значительно реже, чем, к примеру, в начале 2009г.). Прирост абсолютной величины просроченной задолженности можно также объяснить накоплением суммы платежей, не уплаченных клиентом. При этом доля просроченной задолженности по отношению ко всему кредитному портфелю снижается за счет увеличения выдачи новых кредитов (по которым, естественно, просрочка еще не образовывается)»,— объясняет эксперт.
прос есть, спрос будет
Как полагает Марина Мишурис, отчет АИЖК использует данные статистики ЦБ, так что нет оснований ему не доверять. «Тренд по увеличению спроса на ипотечные кредиты нашего банка имеет место быть и это вписывается в общую ситуацию по рынку. Что касается процентных ставок, то нужно оговориться, что, несмотря на приближение средних значений по ставкам к докризисным, говорить о возвращении докризисного уровня по кредитам еще рано. Если раньше имели место предложения со стороны нескольких банков ставок в районе 10%, то сейчас такие предложения единичны, и встречаются, в основном, в банках с участием государства. Поэтому мы не ожидаем, что в первой половине 2011 года произойдет снижение ставок»,— высказывается Марина Мишурис. .
Как прогнозирует руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина, если стоимость денежных средств для банков будет снижаться, то и ставки по ипотечным кредитам будут ниже. «Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2–3 пункта)»,— считает Кажикина.
Прогнозы развития ипотеки на вторичном рынке жилья Как полагает Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам, факт восстановления ипотечного кредитования в 2010 году очевиден, темпы роста количества ипотечных сделок достаточно существенны: Подробнее
Тем не менее, Ирина Кажикина полагает, что существенного расширения спектра ипотечных программ не предвидится. Банки, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты в 2008–2009 годах уже реанимировали практически все ипотечные продукты, имеющиеся у них до кризиса. Расширение линейки кредитных продуктов можно будет наблюдать у банков, которые только выходят на рынок (обычно «новички» предлагают 3 продукта— кредит на покупку вторичной городской вторичной недвижимости; кредит под залог имеющейся недвижимости; кредит на покупку загородной недвижимости). «Спрос будет восстанавливаться, но перспективы выхода спроса на докризисный уровень в 2011 году, представляются мне маловероятными»,— не соглашается с прогнозами АИЖК Кажикина.
По словам директора по маркетингу «Кредитмарт» Татьяны Будорагиной, если экономическая ситуация позволит клиентам рассчитывать на стабильный заработок, то все большее число потенциальных заемщиков будут возвращаться на рынок ипотеки. «У банков есть достаточное количество ликвидности, чтобы удовлетворить спрос ипотечных клиентов. Банки также будут предлагать кредитование на вторичном рынке, кредитование объектов на первичном рынке (количество предложений от банков может увеличиться посредством отдельных совместных программ с застройщиками), клиенты также смогут получать наличные средства под залог недвижимости, находящейся в собственности клиента, ограниченное количество клиентов смогут рефинансировать ранее полученные кредиты на более выгодных условиях. Но следует заметить, что большее количество покупателей на рынке закономерно будет увеличивать цену предложения со стороны продавцов квартир. Мы своим клиентам рекомендуем не ждать, а если есть возможность, то брать ипотечный кредит уже сегодня и жить в собственной квартире»,— советует Будорагина.
Прогнозы развития ипотеки на рынке новостроек Как считает директор департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристина Хмель, итоги 2010 года действительно показывают положительный тренд проведения ипотечных сделок. 2010 год стал годом возрождения ипотеки по следующим причинам: Подробнее
В «Кредитмарт» считают, что в 2011 году, скорее всего, значительного снижения ставок не произойдет, поскольку сегодня предложения по ставкам практически достигли докризисного уровня. Если можно рассчитывать на снижение, то это не более двух процентов среднерыночной ставки по сравнению с предложением рынка 2010 года. «Возможно отдельные игроки на рынке скорректируют свои программы, но в целом, сегодня банки уже практически вернулись к докризисным требованиям к заемщикам. Требования банков к наличию положительной кредитной истории у клиентов останутся без изменений»,— резюмирует Татьяна Будорагина.