Участники рынка загородной недвижимости сообщают, что покупатели и арендаторы домов в Подмосковье, опасаясь повторения аномальной жары, выбирают дачи подальше от Москвы. Эксперты предрекают, что в этом году снижение спроса будет не только в горевших прошлым летом районах, но и на всем рынке— из-за поздней весны.
По данным компании «ЗемАктив», количество обращений от потенциальных покупателей «дальних дач» еще в начале 2011 г. увеличилось на 41%. А число посещений поселков по сравнению с показателями февраля в марте увеличилось на 43%: продажи за месяц выросли более чем в два раза. Заметный рост в компании объясняют началом высокого сезона на загородном первичном рынке. «В течение февраля отмечалось формирование новой волны спроса на дальние дачи. А в марте все говорит о том, что спрос сформировался и сезон наибольшей активности в сегменте экономкласса уже начался»,— отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив».
Как говорят в компании, мартовский «рывок» был подготовлен еще в феврале, так как многие клиенты, только изучавшие рынок , именно в марте приняли решение о покупке. В итоге, если в феврале 2011 года участок купили 18% от общего числа людей, то в марте эта цифра, по данным «ЗемАктив», выросла почти до 30%.
В этом году зафиксирован низкий спрос на самые дешевые объекты, что можно объяснить низким качеством самих предлагаемых домо Источник http://www.bizon.biz.ua
Марш-бросок за 100 км
Самым активным, по сравнению с общим рынком Подмосковья, в целом оказался рынок дальних дач, расположенных на расстоянии 70–120 км от МКАД. В IV квартале 2010 г. здесь было продано в 25,6 раза больше участков по сравнению с IV кварталом 2008 г. Участники рынка считают, что никогда за всю историю развития загородного рынка за такой короткий промежуток времени ни один сегмент не демонстрировал подобного роста. Всего, по данным Vesco Realty, за 2010 г. в зоне далее 70 км от МКАД было продано 5787 участков без подряда, что превысило уровень 2009 г. почти втрое. Средняя цена сделки по итогам 2010 г. составила $38 300 за весь участок.
Согласно данным компании Uniparx Service, если участки на расстоянии в 70 км от МКАД стоят примерно от 55 тыс. руб. за сотку, то уже в 100 км от города можно отыскать участок всего за 20–30 тыс. руб. за сотку (для сравнения, на расстоянии 40 км от МКАД цена в 100 тыс. руб. за сотку считается беспрецедентно низкой). Средняя стоимость сотки в организованных поселках с участками без подряда дальше 61 км от Москвы, согласно данным АЦ «ИРН.РУ», составляет 100–110 тыс. руб., что более чем вдвое дешевле участков в пределах 60 км от МКАД.
Спрос на дальние дачи (от 50 км) более чем в четыре раза превысил предложение: и арендаторы, и покупатели опасаются повторения аномальной жары 2010 года и выбирают дома подальше от столиц Источник AP Photo/Alexander Zemlianichenko
«В первую очередь ценовая привлекательность— в стоимости земли,— говорит коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко.— На разницу в цене между земельным участком на Рублевке и в Тульской области можно отстроить себе дворец, включая все накладные расходы». По словам ведущего аналитика по загородному рынку АЦ «ИРН.РУ» Анны Ивановой, средние цены на участки с обязательным подрядом или готовыми домами в коттеджных поселках дальнего и ближнего Подмосковья также отличаются от стоимости «голой» земли. Так, дом с участком дальше 61 км от Москвы в среднем стоит 6–6,5 млн рублей, что почти в три раза меньше средней цены на коттеджи в пределах большого «бетонного» кольца (около 60 км от Москвы) и в семь раз меньше стоимости домов в радиусе 30 км от столицы.
Впрочем, как уточняет Анна Иванова, все дело в том, что на ближних к столице территориях обычно строят большие особняки из дорогих материалов, в среднем их площадь составляет 400 кв.м, но порой достигает 1000–1500 кв.м. А вот запросы покупателей дальних дач обычно скромнее, они выбирают среднестатистические дома площадью не более 500 кв.м (средний диапазон составляет 130–250 кв.м).
Прочь от пожаров – на дачу
Как полагают эксперты, с течением времени популярность «дальних» земель будет только увеличиваться: якобы, уж сегодня зона до 40 км не ассоциируется с комфортной и уединенной загородной жизнью. Эту тенденцию отчасти подтверждают данные компании «Миэль-Аренда», максимальным спросом у арендаторов загородного жилья в апреле 2011 года пользовались коттеджи, удаленные от МКАД на 30–49 км (28%). На коттеджи, расположенные в зоне 20–29 км пришлось 24% спроса, на зону 10–19 км от МКАД— 23%. На наиболее удаленные— свыше 50 км от МКАД было зафиксировано 15% заявок, и на ближайшие— до 10 км от МКАД— более 10%.
В структуре предложения на первом месте— ближайшие от МКАД километровые пояса: 10–19 км, 20–29 км, до 10 км (31%, 24% и 22% соответственно). Далее следуют объекты с удаленностью 30–49 км от МКАД (14%). Наиболее удаленные— свыше 50 км от МКАД— занимают 9% в структуре предложения. «Спрос превышает объем предложения по итогам апреля во всех интервалах удаленности от МКАД, достигая максимального разрыва в 4,7 раза в кольце 30–49 км. Спрос на дальние дачи (от 50 км) более чем в четыре раза выше предложения. Скорее всего, арендаторы, опасаясь повторения аномальной ситуации с пожарами прошлого лета, выбирают объекты подальше от Москвы»,— подчеркивает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Дешевое не берут По данным «Миэль-Аренда», на рынке загородной аренды в апреле 2011 года сезон продолжил набирать обороты. Совокупный спрос на коттеджи, по сравнению с мартом вырос на 9%, предложение— на 3,5%. При этом спрос оказался на треть выше аналогичных показателей предыдущего года и значительно выше максимальных значений сезонов 2007–2009 годов. Максимальный спрос в апреле пришелся на коттеджи стоимостью от $1000 до $3000 в месяц (66,5% общего числа заявок); разрыв между спросом и предложением в данном ценовом диапазоне составил 4,2 раза. Далее следуют коттеджи в диапазоне $3000–5000— около 19% заявок. На сегменты $5000–10 тыс. пришлось более 7,5% заявок. На самый дешевый сегмент (до $1000) и самый дорогой (свыше $10 тыс.) пришлось 5,3% и менее 2% соответственно.
Больше всего коттеджей в апреле 2011 года предлагалось на Западном (23%) и Юго-западном (22%) направлениях, меньше всего— на Восточном ( 4%). В апреле больше всего загородных домов предлагалось в аренду в диапазоне $1000–3000 в месяц (39%), на втором месте загородные дома стоимостью от $5000 до $10 тыс. (23%), на третьем— коттеджи ценового диапазона $3000–5000 (21%). На самые дешевые объекты, до $1000, пришлось около 9%, на самые дорогие (от $10 тыс.) порядка 7,5%.
«Такой низкий спрос на самые дешевые объекты,— говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании „МИЭЛЬ-Аренда»,— можно объяснить низким качеством самих предлагаемых объектов. Как правило, это дачный щитовой домик с удобствами во дворе, возможно, не очень хорошо расположенный и не с самым удобным участком. Все-таки те, кто собирается провести все лето за городом, предпочитает заплатить подороже, но жить с удобствами».
Сегодня покупатели предпочитают приобретать землю в поселках, где предлагается какая-то инфраструктура (на снимке — поселок «Белое озеро» Источник http://master.zem.ru
Дым не рассеялся
Как охарактеризовал для GZT.RU ситуацию на загородном рынке Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», в конце прошлого лета благодаря аномальной жаре спрос на дальние дачи у воды действительно вырос в 5 раз. «Ситуацию этой весны можно охарактеризовать как стабильную: спрос находится на нормальном, характерном для данного времени уровне. Осадок от дыма и жары у покупателей несомненно остался и он подталкивает спрос. С другой стороны, поздняя весна и сокращение количества потенциальных „не покупателей» снизили (мнимую) активность не только в сегменте дальних дач, но и на всем рынке загородной недвижимости. Несомненно то, что спрос на загородную недвижимость в зоне прошлогодних пожаров в текущем году будет ниже в несколько раз»,— свидетельствует Алексей Кудрявцев.
По словам генерального директора компании «Красивая Земля» Ильи Сапунова, спрос на землю действительно постепенно смещается в дальнее Подмосковье. В 2010 году примерно 25% спроса на участки без подряда приходилось на поселки в 0–30 км от МКАД, 40%— на поселки в 30–50 км от МКАД, 25%— на поселки в 50–70 км от МКАД и 10%— на поселки более чем в 70 км от МКАД. Этой весной распределение спроса выглядит так: 20%, 30%, 35% и 15%. Таким образом, если еще год назад лидерство по количеству обращений и сделок держали поселки в 30–50 км от МКАД, то сейчас основной спрос сместился на участки в 50–70 км от МКАД.
Однако, как говорит Илья Сапунов, смещение спроса связано в первую очередь не с пожарами, а с соотношением цена-качество. Стоимость сотки в 50–70 км от МКАД примерно на 10–20% ниже средней стоимости сотки по этому же направлению в 30–50 км от МКАД. В то же время качество поселков в среднем и дальнем Подмосковье принципиально не различается. По сути, основная разница в километраже, но она соответствует всего лишь 15–20 минутам дополнительного времени езды, что для любителей загородного отдыха важный, но все-таки не ключевой фактор . «Если бы прошлогодние пожары и смог действительно играли бы серьезную роль в выборе места поселков, то менялись бы направления, а не удаленность от МКАД. Резко бы снизился спрос на юго-восточные и восточные направления. Мы же на своих поселках по Новорязанскому шоссе этого совершенно не ощущаем: спрос остается на уровне прошлогоднего»,— сообщает эксперт GZT.RU.
Как показывает практика, и деревянные дома, и каменные горят довольно быстр Источник (c) AP Photo
Покупка ради инвестиций
Помимо бегства от возможных пожаров игроки загородного рынка пытаются уверить покупателей в том, что приобретение дальних дач выгодно и с точки зрения инвестирования средств. Так, как убежден Александр Коваленко, участки в соседних с Московской областью регионах сейчас недооценены и в ближайшее время будут расти, по крайней мере, в своих поселках в 2011 году девелоперы подняли цены на отдельные участки на 3–15%, и это не предел. Эксперт считает землю едва ли не самым привлекательным инструментом инвестиций в 2011 г. «Рынок земли достаточно инерционен, и он реагирует на макроэкономические изменения медленнее, чем многие другие рынки. Поэтому к настоящему моменту многие финансовые рынки уже практически отыграли положительные макроэкономические тенденции посткризисного периода, а рынок земли, согласно статистике реальных продаж, только начинает это делать. И пик укрепления его позиций должен случиться как раз в 2011 г.»,— полагает Коваленко.
Анна Иванова из «ИРН.РУ», в свою очередь, полагает, что период бурного роста цен на земельном рынке остался позади, и в ближайший год земля на дальних расстояниях от Москвы будет дорожать умеренно: «По нашему мнению, покупку земли в дальнем Подмосковье с инвестиционными целями наиболее выгодно было осуществить в начале 2010 г. Цены на участки без подряда в удаленных поселках подросли, и, по нашей оценке, сопоставимого по динамике с 2010 г. прироста цен в 2011 г., скорее всего, не будет. Это связано с тем, что в 2010 г. реализовался отложенный спрос на загородное жилье, который накапливался с конца 2008 г., а в среднем емкость спроса пока серьезно уступает докризисным показателям».
Как прогнозируют в АЦ «ИРН.РУ», в 2011 году в сегменте «дальних дач» серьезного скачка цен не предвидится. Дорожать будут отдельные поселки и даже отдельные участки, но по каким-то объектам цены меняться не будут. Однако в 2012 году, предсказывают аналитики, положительная ценовая динамика вернется на загородный рынок в целом и в сегмент «дальних дач» в частности.