В новый, 2011 год сегмент рынка новостроек экономкласса Москвы входит с дефицитом: лишь 15% от общего объема новостроек составляют недорогие предложения. Одновременно на столь минимальное предложение зафиксирован максимальный спрос. Эксперты прогнозируют рост цен и спроса на сегменты, которые смогут предложить хоть какую-то достойную альтернативу столичной первичке экономкласса— рынок вторичного жилья и объекты в Подмосковье.
По данным компании «Миэль-Новостройки», квартир в новостройках экономкласса сегодня нет в продаже в центральном, восточном, северном и северо-западном округах столицы. Продажи в декабре велись лишь по 35 адресам, что как раз и составляет 15% от общего числа реализуемых в Москве новостроек. В то же время примерно треть реализуемых новостроек самого недорогого сегмента уже построена или заселяется.
Общий объем предложения квартир в новостройках экономкласса за декабрь вырос на 16% и составил 1172 квартиры. Средняя цена квадратного метра в квартирах этого класса в декабре 2010 года составила 95,4 тыс. рублей. Максимальная цена за квартиру в новостройке экономкласса была зафиксирована в ЮЗАО— 135,9 тыс. рублей за кв. м, минимальная— в ЮАО (91,7 тыс. рублей за кв. м).
Цены на экономкласс Площадь однокомнатных квартир экономкласса в Москве варьируется от 34,7 до 60,7 кв. м, их стоимость колеблется в диапазоне от 4 до 7,4 млн рублей. Двухкомнатные квартиры имеют метраж от 52,3 до 93 кв. м, их цена составляет от 5,2 до 11,3 млн рублей. Площадь трехкомнатных квартир составляет от 70 до 148 кв. м; стоимость таких квартир располагается в диапазоне от 6,3 до 16,8 млн рублей.
Борьба Юга против Севера
Безусловным лидером по количеству объектов экономкласса в продаже, как считают аналитики «Миэль», является Южный АО Москвы, который опередил по продажам другие районы в декабре 2010 года. Сейчас, по их мнению, здесь сосредоточено 83% от общего объема предложения квартир в новостройках экономкласса. Это лидерство объясняется выходом на рынок ЮАО значительного объема предложений. В частности, в продажу поступили 7 и 10 корпуса в микрорайоне «Царицыно». Впрочем, по данным компании Blackwood, на ЮАО приходится не 83%, а 65% предложений, среди которых квартиры в жилых комплексах «Царицыно», «Аннинский», «Чертановский», «Битцевский» и др.
Около 15%, по данным Blackwood, приходится на ВАО, еще около 10% от общего объема предложения представлено новостройками Западного административного округа. Несколько другие данные у «Миэль»: по информации компании, в ЮЗАО реализуется 7% от общего объема квартир экономкласса, в ЗАО— 6%. А наименьший объем предложения представлен в СВАО и ЮВАО— по 2%. В ЦАО, САО, ВАО и СЗАО новостроек экономкласса в реализации нет, констатируют в «Миэль».
Кто на рынке По информации Blackwood, по итогам декабря 2010 года объем предложения на рынке новостроек экономкласса Москвы составил около 160 тыс. кв. м (более 2,2 тыс. квартир), при этом рост по отношению к предыдущему месяцу составил около 30%. В декабре на рынок новостроек экономкласса вышло несколько новых проектов ГК ПИК— ЖК «Чертановский» (1 корпус) и ЖК «Аннинский» (2 корпуса). Кроме того, в декабре на продажу был выставлен еще один корпус в составе ЖК «Золотой треугольник». В ближайшее время в сегменте новостроек экономкласса продолжится выход новых проектов, среди которых ЖК «Головино» («Ведис Групп»), очередные корпуса в рамках микрорайона «Царицыно», следующие фазы продаж в ЖК «Юрлово» и «Мичурино» и др. По состоянию на декабрь 2010 года структура предложения на рынке новостроек экономкласса выглядит следующим образом: более 60% объема предложения представлено монолитными домами, порядка 40%— панельными новостройками.
«В ближайшее время ожидается выход на реализацию ряда проектов, их анализ показывает, что застройщики сосредоточились на строительстве жилья экономкласса, как наиболее востребованного в Москве в посткризисный период. Общий объем вводимого в рамках анонсированных проектов жилья составит порядка 2,2 млн кв. м»,— отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. В настоящий момент большая часть новостроек экономкласса уже построена (около 37%), около 26% домов построены и заселяются. На начальной стадии строительства (монтаж фундамента) реализуется 14% всех объектов экономкласса, столько же (14%)— на стадии готовности 50–80%; на стадии завершенного монтажа— 9%.
Лидером по числу жилых комплексов эконом-класса в Москве является Южный административный окру Источник Blackwood
жиотаж в Подмосковье
На фоне московского дефицита в Подмосковье, несмотря на обычный для декабря спад активности и снижение доли поступивших на рынок квартир до 27,2%, в конце 2010 года наблюдался настоящий рост продаж: объем продаваемого жилья увеличился на 4,9%. Однако в цене росло только наиболее востребованное предложение. К примеру, по данным «Миэль», цена предложения в минимальной зоне удаления от столицы увеличилась (+1%), в среднем поясе цена не изменилась, а в дальнем Подмосковье было зафиксировано небольшое снижение (-0,4%). Сейчас средние цены на жилье в области составляют 73 тыс. рублей, или $2293 за кв. м. Рост цен на квартиры в области вызвал спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, объекты экономкласса, а также небольшие по площади объекты, которые слегка вытеснили качественное предложение среднего уровня комфортности: лидерами роста цен стали панельные хрущевки и кирпичные строения с маленькой кухней, подорожавшие на 2%.
Где хотят жить москвичи Наиболее востребованными в Москве по-прежнему являются одно- и двухкомнатные квартиры (около 75% запросов покупателей) по цене в пределах 3–5 млн рублей. Примерно 15% клиентов планируют уложиться в 5–8 млн рублей, 16% готовы потратить менее 3 млн рублей, 9%— более 8 млн рублей. По словам Марии Литинецкой, примерно 56% покупателей квартир в новостройках экономкласса приобретают недвижимость с целью улучшения жилищных условий, 14% хотят переехать из другого города, а 16% покупают квартиру для ребенка. Среди покупателей квартир в панельных домах 78% желают приобрести квартиру с отделкой. При покупке квартир в монолитно-кирпичных домах 58% клиентов хотят купить квартиру без отделки, но с возведенными внутренними перегородками.
В то же время, как сообщает пресс-служба губернатора Московской области Бориса Громова, объем строительства жилья в Подмосковье снизился в 2010 году на 6% и достиг почти 8 млн кв. м. «По предварительным данным, на территории Московской области в прошедшем году введено в строй 7,706 млн кв. м жилья»,— говорится в сообщении. Между тем, по итогам 2009 года, в регионе было введено в эксплуатацию 8,2 млн кв. м жилья, что на 6% больше, чем в 2008 году. Сам Борис Громов в конце декабря 2010 года заявлял, что докризисный уровень по строительству жилья превышен в регионе более чем на 10%.
Как считает генеральный директор «АКЦ Миэль» Владислав Луцков, комментирующий происходящие на рынке жилья в Московской области процессы, объем предложения вторичного рынка жилья Московской области вплотную приблизился к рекордным показателям годичной давности— 53,9 тыс. квартир в открытом предложении. «На протяжении всего уходящего года в Подмосковье предложение во много раз превышало покупательские потребности, что не позволило ценам расти. По нашим оценкам, в первой половине 2011 года уровень цен в среднем будет увеличиваться в пределах 0,5% в месяц; с осени темпы роста могут достигнуть 0,7–1,0%. Как следствие, к концу 2011 года цена предложения только начнет приближаться к докризисным показателям»,— говорит Луцков.
Губернатор Московской области Борис Громов считает, что докризисный уровень по строительству жилья превышен в регионе более чем на 10 Источник (с) РИА Новости
осквичи «едят» Москву
Как полагают аналитики «Миэль», не исключено, что такое обильное предложение (как новостроек, так и регулярных объектов) в Московской области будет некоторым образом «поддавливать» рынок Москвы и в той или иной степени может оказывать влияние на ценообразование в столице. «Сегодня у потребителя есть выбор — приобретать не самое качественное жилье, но в Москве, или же качественное жилье в ближайшем Подмосковье», — считает Алексей Шленов, генеральный директор «Миэль-Брокеридж».
Его мнение не разделяет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, полагающий, что подмосковный рынок жителями столицы мало востребован и загнать классического москвича в область можно только под страхом оружия: «Москвич „ест» Москву— это известно уже давно, в том числе и по различным опросам. Квартиры в области покупает довольно специфический контингент. Это работающие люди 25–40 лет, которые приехали в Москву в последние годы, но денег пока хватает лишь на жилье в Подмосковье или аренду в Москве»,— считает Кочетков.
По словам аналитика, сейчас, действительно, на московском рынке новостроек уже нет такого выбора объектов, который был в 2006–2007 годах. «Благодаря отсутствию доступного и достойного предложения экономкласса в Москве у нас и образовался рост спроса жилья в Подмосковье, а также сформировался интенсивный спрос на вторичном рынке жилья в Москве: мы наблюдаем хороший уровень сделок, оживление и даже рост цен. Этот сегмент сейчас хорошо работает»,— констатирует Кочетков.
Как рассказал GZT .RU Юрий Кочетков, еще полтора года назад он был противником версии наступления дефицита на рынке новостроек, но сейчас переходит в лагерь ее сторонников. «Объекты перестали поступать на московский рынок. А в Подмосковье, наоборот, идет строительный бум. Там дома сыплются на покупателя, как из дырявого мешка, что чревато переизбытком предложения и наступлением кризиса через 1,5–2 года— со спросом и т.д.»,— предсказывает аналитик.
Как справиться с дефицитом?
Генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов соглашается с выводами и предположениями, сделанными «АКЦ Миэль». «Предложение квартир в Подмосковье, действительно, является более разноплановым. Соответственно, с учетом менее высоких, в сравнении со столицей, цен подобрать что-либо в области не только проще, но и дешевле. Разумеется, вышесказанное уместно лишь в случае готовности покупателя смириться с транспортными проблемами области и Москвы. В целом же, касаясь ближайших перспектив рынка жилья экономкласса, я не думаю, что данный сегмент в обозримом будущем продемонстрирует сколь-нибудь существенную ценовую динамику. Вероятнее всего, в первом полугодии прирост цен составит не более 1% в месяц, что станет отображением инфляционного процесса»,— считает Самойлов.
По его мнению, чтобы эта динамика приобрела более выраженный характер, необходимо, чтобы население реально ощутило позитивные процессы в экономике, повысив свои доходы. Однако в текущем году подобная перспектива представляется эксперту «условно маловероятной», как, впрочем, и перспектива образования дефицита предложений. «На вторичном рынке дефицит в принципе маловероятен, поскольку большинство объектов продаются с целью изменения жилищных условий, а подобные задачи во многих случаях не могут быть отложены на длительное время. Что же касается новостроек, то здесь дефицит может носить не тотальный, а, если так можно выразиться, „стадийный» характер. Иными словами, на фоне достаточности общего объема предложений сложно будет подобрать объект в доме-новостройке, находящемся в высокой степени готовности. А вот на объекты, возведение которых находится в стадии „одинокого бульдозера на стройплощадке», несомненно, дефицита в нынешнем году не ожидается»,— высказывает свою позицию Самойлов, советуя покупателям все-таки обратить свое внимание на вторичный рынок жилья как более безопасный.
Примерно 56% покупателей квартир в новостройках экономкласса приобретают недвижимость с целью улучшения жилищных условий, 14% хотят переехать из другого города, а 16% покупают квартиру для ребенк Источник http://trust-building.narod.ru
Управляющий партнер компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, наоборот, верит в дефицит новостроек экономкласса. «С одной стороны, благодаря введению поправок к закону о „долевом строительстве» сегодня с рынка уходят дешевые новостройки экономкласса стоимостью до 100 тыс. за кв. м. Застройщикам просто невыгодно дешево продавать квартиры на конечных стадиях. Одни будут возводить дома на собственные средства, но квартиры будут дороже, другие, не имеющие в полной мере собственных средств, чтобы реализовать проект, просто уйдут с рынка. Все это увеличит дефицит новостроек»,— сообщил он GZT .RU .
С другой стороны,— говорит Скоморовский,— на рынок окажет влияние снижение цен в проектах, которые застройщики позиционировали как бизнес-класс, не являясь таковым. «Некоторые девелоперы уже снизили классность своих жилых комплексов, и этот тренд будет продолжаться, что, естественно, окажет влияние на увеличение объема предложения в сегменте экономкласса и на снижение цен. Конечно, в полной мере такие жилые комплексы не компенсируют дефицита на первичном рынке экономкласса. Поэтому, если смотреть на ситуацию в общем, то цены на столичном рынке будут расти»,— предсказывает рост цен на дешевое жилье Евгений Скоморовский.