Земельные участки без подряда продолжают пользоваться спросом у жителей Москвы. Согласно очередному рейтингу самых успешных поселков, особо популярны участки эконом-класса с уже проведенными коммуникациями и возможностью строительства недорогих типовых домов. Как предсказывают эксперты, в ближайшее время рынок земли без подряда начнет постепенно сокращаться, и больше всего эта тенденция затронет самые дешевые предложения.
Согласно представленному компанией департаментом загородной недвижимости Penny Lane Realty рейтингу пяти самых успешных поселков с участками без подряда, 15% от всех годовых продаж сделали всего пять поселков, где в совокупности за 2010 год было продано более 1700 участков. Всего в течение прошлого 2010 года, по данным PLR , было реализовано 13877 участков в более чем 450 объектах, тогда как в 2009 году – 4265, а в 2008 году— всего 714 земельных участков.
Дом прилагается
Первое место в рейтинге занимает коттеджный поселок эконом-класса «Медвежье озеро», расположенный на Ярославском шоссе, в 29 км от МКАД (девелопер— УК «Земельные активы»). Здесь за год было продано 468 участков, а средняя цена сотки в 2010 году составила $7005. Из коммуникаций покупателям предлагались водопровод, газоснабжение, электричество, локальная канализация.
Первое место в рейтинге этому поселку обеспечили комфортная удаленность от МКАД, возможность круглогодичного проживания, полный набор коммуникаций, собственная рекреационная зона, а также широкий ассортимент доступных проектов домов (стоимость деревянного коттеджа начинается от 738 тыс. руб.).
Купить недорого землю на Новорижском шоссе удается нечаст Источник http://osobnyki-msk.ru
овая Рига задешево
На втором месте топа-5 обосновался коттеджный поселок эконом-класса «Новорижский», который строит УК «Инком». Проект расположен по Новорижскому шоссе, в 24 км от МКАД. По итогам года здесь было реализовано 404 участка по средней цене в $14 530 за сотку. Для будущих жителей в наличии центральные коммуникации— газ, водопровод, электричество, канализация. Как считают эксперты PLR , это предложение можно считать «редким», благодаря сложившейся экономической ситуации на рынке в 2008–2009 гг.
«Земля без подряда в престижном районе, на небольшом удалении от Москвы и по приемлемой цене— такого предложения на рынке не было и вряд ли появится в ближайшей перспективе»,— считает ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании PLR Михаил Беляков.
лавные цены за сельхозземли
Третье место рейтинга занял коттеджный поселок «Славный», расположенный на 77 км от МКАД по Новорязанскому шоссе (девелопер УК «Финансы и Недвижимость»). В этом поселке эконом-класса в 2010 году было продано 304 участка по цене $450 за сотку. Коммуникации здесь отсутствуют. Согласно приведенной экспертами PLR информации, минимальная стоимость сотки здесь составляет всего $430. Но хотя основным преимуществом данного предложения является все-таки цена, оно рассчитано на другую аудиторию. «Скорее всего, основными покупателями этих участков сельхозназначения, стоимостью от $2600, без электричества и газа являются жители г. Воскресенск, расположенного в непосредственной близости от поселка»,— говорится в исследовании.
Сегодня покупатели предпочитают приобретать землю в поселках, где предлагается какая-то инфраструктура (на снимке — поселок «Белое озеро» Источник http://master.zem.ru
нфраструктура в плюсе
Главными козырями поселка «Белое озеро», расположившемся на 4-м месте ТОП-5, являются центральные коммуникации и собственная рекреационная зона. Проектом строительства предусмотрено подведение электро- и газоснабжения, создание детских и спортивных площадок, прогулочных зон, пляжа и т.д. Данный поселок эконом-класса (девелопер— «Стройсервис») расположен в 65 км от МКАД по Варшавскому шоссе. За 2010 год здесь было продано 268 участков по средней цене в $5730 за сотку.
Завершает рейтинг коттеджный поселок эконом-класса «Душоновские зори», расположенный в 40 км от МКАД по Ярославскому или Щелковскому шоссе (девелопер— СНП «Душоновские зори»). В прошлом году здесь было продано 160 участков по средней цене в $4655 за сотку. Коммуникации (электричество, газопровод и водоснабжение) должны быть установлены в ближайшее время. Успех данного проекта аналитики объясняют наличием развитой инфраструктуры— здесь запланировано даже строительство детского сада, что большая редкость для поселков, в которых продаются участки без подряда. Кроме того, близость подмосковных городов Щелково, Пушкино, Фрязино, Красноармейска и Черноголовки также дает возможность жителям пользоваться их инфраструктурой.
кономия на коммуникациях
Анализируя полученные результаты рейтинга, Михаил Беляков обращает внимание, что все его участники относятся к эконом-классу. Он признает, что покупка земли без подряда чаще всего попытка сэкономить, причем в большинстве случаев, не совсем удачная. «Пока рынок участков без подряда не сужается. Но предпосылки к его уменьшению есть, и основная причина— низкое качество поселков, которые строятся таким образом»,— говорит Беляков.
По его словам, практически все поселки в ТОП-5 снабжены необходимыми коммуникациями, кроме поселка «Славный, который рассчитан больше не на московскую аудиторию. „Большинство сегодняшнего предложения участков без подряда расположено на землях сельхозназначений. В отличие от земель поселений, которые нормально газифицируют и электрифицируют на федеральном уровне, к сельхозземлям коммуникации не подведены. Получается, что владелец участка строит дом, но как он будет его топить и освещать— большой вопрос»,— рассказывает эксперт.
Из опта в розницу До кризиса на рынке присутствовало множество лендлордов, которые занимались только оптовыми продажами земли. Когда же крупные участки земли перестали быть востребованы и интересны, они стали нарезать мелкие наделы и продавать как участки без подряда. При этом опыта подведения коммуникаций, а также понимания, как это делается и сколько может стоить, у них не было. В дальнейшем же оказалось, что они не могут сдержать данные покупателю обещания.
В итоге эта проблема уже проявила себя во многих районах Подмосковья, например в Чеховском районе, где активно идет продажа земель без подряда. Поэтому при покупке участка особое внимание нужно уделять наличию в поселке коммуникаций, а в идеале приобретать землю, к которой уже подведены газ и электричество. Но это достаточно дорого: девелоперу намного дешевле делать коммуникации по ходу продаж.
По информации PLR , на данный момент участков без подряда продано очень много, и ни одна сеть в тех районах, где расположены эти поселки, не рассчитана на такие серьезные расширения. «Количество индивидуальных участков, возникающих вокруг каждой деревни, в разы превосходит количество домов в самой деревне. Там просто нет генерирующих мощностей, нет ЛЭП, чтобы эти мощности транспортировать, нет необходимых подстанций. В ближайшем будущем это обязательно приведет к кризису „обманутых дачников», и я думаю, что скоро мы столкнемся с первой волной, после чего должны произойти какие-то изменения в существующем законодательстве»,— прогнозирует Михаил Беляков.
онец потенциала
По мнению руководителя ИГ «Земер» Ильи Терентьева, данный рейтинг демонстрирует несколько большой спрос на земельные участки без подряда в течение всего 2010 года. «Между тем, если весной и осенью 2010 года в целом по рынку продавалось по 60–70 участков, как в 2007 году, когда люди пытались спасти свои сбережения, то летом, в период пожаров и смога, не продавалось почти ничего»,— комментирует эксперт. По его мнению, в 2010 году рынок участков без подряда был заполнен на 80%, а 20% составляли предложения с подрядом и готовыми домами.
«Такое состояние сохранится и в 2011 году, но в целом свой потенциал этот рынок уже исчерпал. По нашим прогнозам, данный показатель (80%) будет уменьшаться каждый год еще на 10–15%, снижаясь приблизительно до 30–40% от общего объема рынка. Совсем предложение земли без подряда не исчезнет— слишком велика аудитория, которая стремится реализовать свою мечту о доме постепенно, исходя из небольших имеющихся средств»,— считает Илья Терентьев. По его мнению, главной тенденцией 2011 года станет поиск раздел управляющими компаниями-продавцами своих проектов на части и поиск партнеров среди застройщиков. «В итоге будут образовываться тандемы из строительных компаний, возводящих дома, и управляющих компаний, получающих за это деньги»,— говорит Терентьев.
На какие риски нужно обратить внимание, приобретая земельный участок без подряда? Источник Youtube
ольше качества
Также в ИГ «Земер» отмечают возросшую требовательность среди покупателей, желающих получать больше гарантий при покупке земли без подряда. «Чтобы получить коммуникации, люди нужно вложить как минимум 1,5 млн рублей— для многих это большие деньги. Поэтому клиенты стали больше читать, изучать информацию, задавать вопросы— они боятся стать обманутыми дачниками»,— информирует Илья Терентьев.
Его мнение разделяет заместитель генерального директора «МДК-Групп» Алексей Тонконогов, сообщивший GZT .RU , что еще одной тенденцией 2011 года станет улучшение качества поселков без подряда, то есть развитие и внедрение сетей и коммуникаций. «Рынок участков без подряда близок к насыщению в части самых дешевых поселков, которые расположены далеко и не имеют коммуникаций. А приличных поселков без подряда, находящихся недалеко от Москвы, не более двух десятков: рынку еще есть куда расти»,— констатирует Алексей Тонконогов.
Суд за сети Интересная новая тенденция 2010 года, по информации ИГ «Земер», – рост числа судебных исков к недобросовестным продавцам земли без подряда по причине задержки (срыва) сроков получения свидетельств на участки и подведения коммуникаций. Недобросовестные землевладельцы вынуждены сворачивать деятельность по большинству новых площадок, чтобы выполнить обязательства по реализованным проектам. Как результат, все меньше становится доля таких «инженерно необеспеченных» предложений, а непрофессионалы, сумевшие воспользоваться ситуацией неконтролируемого спроса на дешевые участки в 2009 году, уходят с рынка.
По мнению эксперта, уровень цен на землю без подряда не должен сильно измениться в 2011 году— к докризисным цены точно не вернутся. «Цена на участки будет зависеть от удаления объектов. Если поселок находится до 15 км от МКАД, то цены составят $10–20 тыс. за сотку, кроме элитных направлений. Участки по цене в $2–5 тыс. за сотку однозначно будут находиться дальше от Москвы, и общая цена будет определяться в зависимости от наполнения контракта»,— считает Тонконогов. Кроме того, собеседник GZT .RU обратил внимание читателей на то, что стоимость сетей, независимо от того места области, где находится участок, будет оцениваться в не менее, чем $5 тыс. за сотку, особенно если речь идет о поселке в полностью централизованными коммуникациями. «Если эта сумма не включена в контракт, покупатель должен быть готов к тому, что придется доплачивать дополнительно и за коммуникации»,— предупреждает Тонконогов.