В среду 18 мая компания RGI International, одна из самых закрытых девелоперских структур на рынке московской элитной недвижимости, презентовала новый проект комплексной застройки— микрогород «В лесу». О том, почему компания решила выступить в новом для себя, совершенно не элитном формате, GZT.RU рассказал человек, которого принято называть «отцом Остоженки», генеральный директор RGI International Борис Кузинец.
Борис Самуилович, расскажите немного, чем отличается проект «В лесу» от элитных жилых комплексов, которые компания строила раньше?
Действительно, многие нас знают только по сегменту элитного строительства, откуда мы очень многое почерпнули. В итоге, когда мы задумали сделать этот проект для среднего класса, то решили перенести все, что знаем и умеем, технологии и функционал, используемый в элитном строительстве, но с меньшим бюджетом, в реализацию проекта среднего класса. Создавая его, мы старались относиться к клиенту так, как это делали и при возведении элитных домов,— ставить себя на его место, спрашивать, чтобы хотели сделать в доме для себя. Конечно, проект создания этого микрогорода является довольно тяжелым, хотя бы потому, что тяжело при таком маленьком бюджете сделать нечто интересное и оригинальное. Но мы надеемся, что рынок нас поймет и примет.
Проект микрогорода «В лесу» сегодня является крупнейшим в портфеле RGI International. Его текущая оценка составляет $ 398 млн, после завершения строительства стоимость проекта составит около $ 2 млрд Источник RGI International
На кого рассчитан этот микрогород?
Мы рассчитываем, что нашими клиентами будут молодые продвинутые семейные пары с детьми. Также мы позаботились, чтобы здесь были созданы комфортные условия и для пожилых пар. Естественно, нам хотелось, чтобы наши будущие жители были, в первую очередь, москвичи, чтобы они захотели приехать туда (объект расположен в Красногорском районе— ред.). Чтобы это были образованные люди, профессиональные, социально активные, в том числе и мелкие предприниматели, владельцы среднего и малого бизнеса.
Вообще, интересно, что на Западе люди с достаточно большим достатком часто хотят жить именно в среде среднего класса. Вот и мы бы хотели, чтобы клиенты, которые могли бы жить и в более дорогих домах, захотели сюда приехать из-за среды, которая будет создана в этом микрогороде. Когда мы говорим о возможности приобретения доступного жилья, то рассчитываем на семьи, доход которых составляет от 150 тыс. руб., что для москвичей, я считаю, вполне доступно. Та аудитория, которая поселится в нашем микрогороде «В лесу»,— это люди, которые имеют нормальный стабильный доход и хотят получить нормальные условия жизни, что мы и сможем им дать.
Почему было принято решение пойти в новый для компании сегмент по сути массового строительства? Связано ли это решение каким-то образом со сменой московского руководства, новой обстановкой на рынке недвижимости или с влиянием кризиса?
Это произошло без всякой связи, задолго до упоминаемых вами событий. Просто, дело в том, что для публичной компании, акции которой должны котироваться, необходимо предъявлять постоянный доход, оборот средств. Показать его можно только в данном сегменте. А частная компания может заниматься только элитным строительством, и тогда ее доходы могут быть пикообразными— вы можете год-два не зарабатывать вообще ничего, а потом наступает пик получения прибыли. А потом опять несколько лет ничего нет. Именно по этой причине мы начали создавать проект микрогорода «В лесу», который первоначально носил имя «Кингстон», и уже по мере работы над проектом мы полюбили и привязались к нему. Ну и уже позднее нам захотелось показать, что мы можем сделать объект как-то по-другому. Так что, можно сказать, что микрогород занял у нас гораздо больше времени, чем любой элитный проект, который мы делали до сих пор.
Микрогород «В лесу» будет построен в Красногорском районе, в 6 км от МКАД, здесь будет построено 1,336,345 кв. м жилья эконом-класса премиального качества (около 630 тыс. кв. м непосредственно жилья — 9 тыс. квартир примерно на 30 тыс. чел.). Начало продаж запланировано на осень 2011 года, запуск первой очереди проекта запланирован на 2013 го Источник RGI International
Проект такого рода не будет последним для вас?
Я уверен, что нет, просто пока мы будем осторожными: хотелось бы попробовать на первом объекте. Если мы все правильно сделали, то следующий проект будем улучшать.
Насколько успешна ваша деятельность на рынке коммерческой недвижимости, ведь этот сегмент довольно серьезно пострадал от кризиса: снизилась доходность, проекты стали простаивать?
У нас ничего не было на балансе, ведь мы не держали проекты для сдачи в аренду. Все, что можно было продавать, мы продавали и продаем. Мы— девелоперы, у нас и психология девелоперская. Мы готовы эксплуатировать свои объекты, только если находим нормального клиента-оператора, который сможет быть нам хорошим партнером.
Тем не менее, сейчас у вас в работе находится проект торгового центра на Цветном бульваре. В какой стадии он находится?
Мы считаем, что пока он находится в стадии обкатки. Его реализация оказалась очень непростой: как минимум, для проекта нужны люди, которых не хватает, их надо учить, менять… Вообще, на то, чтобы полностью раскрутить такой объект, какой мы задумали, может уйти до трех лет.
Что же вы задумали?
Торговый центр или, вернее, универмаг «Цветной»— своего рода проект в формате, который на Западе называют department store. Мы хотели создать место с дружелюбной и открытой атмосферой, где посетители получают удовольствие не только от покупок, но и от атмосферы, от новых впечатлений. Для того, чтобы он успешно функционировал, нам необходимо было подобрать уникальный микс брендов, научить кадры, многое скомбинировать. Это не обычный бутик на углу. В России пока нет магазинов такого формата, мы первые. Среди западных аналогов того, что мы хотим сделать, можно перечислить такие универмаги, как «Ла Ринасченте» (La Rinascente) в Милане, «Селфриджс» (Selfridges) в Лондоне, Сакс (Saks Fifth Avenue) в Нью-Йорке и т.д.
Архитектором нового проекта Бориса Кузинца выступили Сергей Чобан, Сергей Кузнецов и Алексей Ильин (архитектурное бюро «SPEECH Чобан/Кузнецов» Источник RGI International
Как вы оцениваете ситуацию, которая сложилась сегодня на девелоперском рынке: многих из ваших коллег коснулось проблема снижения доходности в кризис, пересмотра инвестконтрактов и т.д.?
Эта ситуация началась давно, когда для девелопера было невозможно получить разрешение на строительство, пока он не подтвердит определенные параметры проекта. На многое влияет и городской закон о пользовании земли. Впрочем, во всем мире есть такие проблемы, как и чиновники, от которых они зависят.
Вас принято называть создателем «Золотой Мили»— элитного района на Остоженке, где вам удалось построить наибольшее число элитных жилых комплексов среди других застройщиков. Как по вашему ощущению, сегодня рынок по-прежнему нуждается в таких районах?
Я считаю, что подобные районы нужны: в любой столице мира есть такие кварталы с определенной сложившейся средой. Правда, хотелось, чтобы та же Остоженка была более живой— сейчас, надо признать, там получился спальник. Такой элитный спальный район.
Взялись ли бы что-то менять там сейчас?
А что я могу сейчас там изменить? У меня остался лишь один проект на Остоженке— это объект в Хилковом переулке. Собственно, в этом и состоит проблема девелоперов: нужна земля, а получить ее в Москве сейчас невозможно. И как изменится эта ситуация с приходом новых московских властей, еще непонятно.
Насколько ряды ваших коллег поредели?
Довольно сильно поредели. Многие, как я смотрю, вообще отпали. Ведь создается такое ощущение, что только ленивый не был девелопером в Москве. А сейчас на рынке остаются только те, кто хочет и способен заниматься этой работой.
Можете ли вы сказать, что современный девелоперский рынок является конкурентным и на него начали выходить новые игроки, в том числе непрофильные девелоперы?
Ну, по-моему, он пока замер, и абсолютно непонятно, к чему он придет. Что касается появления на рынке непрофильных девелоперов, я считаю, что это плохая тенденция, которая ведет в никуда. Я всегда говорил, что есть два типа плохих девелоперов. Самый плохой вариант, это когда строительная компания становится девелопером. Это плохо, потому что она все время сводит все к проблеме «как построить» и считает затраты. Другой самый плохой вариант девелопера— это финансист. Еще не создав продукт, он начинает выдумывать и подсчитывать прибыль. И все его дальнейшие решения уже идут через эту призму. А этого ведь недостаточно для того, чтобы быть девелопером, нужно иметь какой-то imagination— воображение, быть антрепренером, а потом уже решать все свои проблемы.
Дом в Молочном пер., 1, построенный Борисом Кузинцом, возглавил список ста самых дорогих жилых домов Москвы Источник www.santa.su
В таком случае, существуют ли сейчас какие-то институты в глобальном смысле этого слова, где можно было бы научиться тому, как стать девелопером?
Это призвание. А всему остальному можно научиться потом, понять технологию строительства, научиться не совершать ошибки и т.д. А вот почувствовать место, что в нем можно, как и для кого сделать— либо у вас это есть, либо нет.
Расскажите о ваших взаимоотношениях, о знаменитой связке с девелопером Леонидом Казинцом (глава компании «Баркли»— ред), с которым вас многие путают. Есть ли у вас какие-то совместные планы, какая-то деловая активность?
Нет, совместной активности нет, у нас просто прекрасные, по-человечески хорошие взаимоотношения. Что касается его рабочей деятельности, я никогда не обсуждаю своих коллег по рынку.
Как вы относитесь к истории с компанией «Интеко» и Еленой Батуриной, насколько эта история является, на ваш взгляд, знаковой для рынка, символизирующей отход от старой системы в стройкомплексе к новым порядкам?
Не знаю, даже не думал об этом. Пока еще мне трудно что-то сказать: давайте посмотрим через несколько месяцев, как новая система работает, а пока мне непонятно.
«Купер Хаус» — один из лучших самых известных жилых комплексов компании Ross Group, расположенных на Остоженк Источник archi.ru
Можете ли вы прокомментировать отмену инвестконтрактов, которая была осуществлена мэром Москвы Сергеем Собяниным?
Надо рассматривать каждое решение индивидуально, нельзя грести всех под одну гребенку. Безусловно, некоторые решения могли быть объективно правильными, а какие-то— может быть и нет. Трудно сказать, у нас самих такая же проблема по проекту «Хилков». Возможно, инвестиционные контракты уже изжили себя. Но в любом случае, после расселения дома мы стали собственниками здания, и имеем правовые основания для реализации проекта, но несколько в другом формате.
Не жалеете ли вы, что ваша компания вышла на IPO? Как будете строить работу в компании после того, как она стала публичной?
Изменилось ли для меня что-то? У нас появилось больше возможностей по привлечению финансов— это да. Больше финансовых возможностей, но много и других ограничений, к примеру, расходов в компании. В настоящий момент мы выстраиваем систему работы менеджмента в компании. Задачи, которые я себе поставил на короткий срок, чтобы RGI International не была one man show, как это происходит сегодня. Мы сейчас наращиваем своего рода новый слой менеджмента, который мог бы дальше повести компанию.
Влияют ли как-то публикации в СМИ, в том числе и негативные, ваша открытость, которую вы недавно стали демонстрировать, на показатели компании, к примеру, на снижение котировок акций?
Наверняка, влияют. Но только на какой-то короткий срок. Ведь, на самом деле, очень легко поднять котировки акций, но сегодня это продлится ну, максимум, полгода, не более. Сейчас, чтобы постоянно иметь высокие котировки акций, надо создавать проекты, которые повышают доходы и приток наличных средств в компанию, и только тогда вы сможете постоянно удерживать котировки в повышенном состоянии. В противном случае, как вы видели, они подскочат и снова упадут.
Как хулиганская улица Остоженка стала элитным районом
Планируете ли вы работать только в Москве или можете перебазироваться также в регионы или за рубеж?
Думаю, буду работать только в Москве, а так как я собираюсь работать до 120 лет, то работы мне пока хватает. Кроме того, невозможно работать еще и за рубежом. Девелопер не может вести одновременно два-три проекта, нельзя разорваться между городами, между Москвой и Санкт-Петербургом, куда, к примеру, меня постоянно пытаются затащить.
Есть ли у вас совет для тех, кто сейчас собирается покупать недвижимость, в том числе элитную? Вы, как человек, который на протяжении долго времени посвящал себя элитному жилью, какой ориентир можете посоветовать людям?
— Смотря какие интересы есть у этих людей. Если им важно получить жилье из дорогих материалов, с хорошим качеством строительства, то, конечно, чем больший бюджет человек сможет себе позволить для покупки, тем ему будет комфортнее. Но если он хочет получить нормальное ощущение добрососедства, neighbourhood, как это принято называть во всем мире, причем, окружения «по своему карману», то, я считаю, ему будет комфортнее в таком проекте, который мы сегодня делаем для миддл-класса. Появится ли в ближайшее время другой подобный достойный проект для элитного рынка недвижимости, я не знаю: пока такой площадки я не вижу. Если она появится, я бы с удовольствием создал такой объект.
Но, наверняка, это был бы уже совсем другой проект, другие отношения, масштаб,— все другое….
— В каждом месте всегда все другое, все развивается по-новому. Даже в той нише, которую мы заняли сейчас, не может быть одинаковых проектов: даже если бы я начал рассматривать создание другого проекта в этом же классе, они бы различались, копирования быть не может. Каждое место, площадка заслуживает того, чтобы о ней подумали. Вот есть такое понятие— привязать проект. Когда берут некий стандартный проект и привязывают его к месту. Это нонсенс, нонсенс! Это не девелопмент, это уже строительство.
О ком речь RGI International— девелоперская компания, до момента выхода на IPO известная на рынке элитной недвижимости как Ross Group. Ее крупнейшим бенефициаром является предприниматель Борис Кузинец, о котором издание «Форбс» писало, что он построил на небольшом пятачке земли, зажатом между Пречистенской набережной и Остоженкой, больше, чем кто-либо: шесть жилых домов, две частные виллы и офисный комплекс. Он не первый застройщик района, но риэлторы в один голос называют его создателем мифа о «Золотой миле», самом дорогом районе Москвы. В настоящий момент портфель компании включает в себя десять проектов в Москве— один на стадии строительства (универмаг Tsvetnoy Central Market на Цветном бульваре) и девять— на стадии девелопмента (жилой комплекс «Хилков», четырехзвездочный отель на Земляном Валу, жилой комплекс «Остоженка», жилой комплекс с торговыми площадями «Челси» в районе Сретенки, многофункциональный комплекс (МФК) «Парк Победы», МФК «Медиа-центр», БЦ «Мечта» и «Майя», а также микрогород для среднего класса «В лесу» в Красногорском районе общей площадью более 1,3 млн кв. м). Сейчас акции девелопера торгуются на AIM, площадке для альтернативных инвестиций LSE (Лондонской фондовой бирже).