Перед началом летнего дачного сезона, многие активно начинают подыскивать варианты для приобретения загородной недвижимости— земли или участков с годовыми домами. Не последним критерием в поиске подходящего дома мечты является его цена, желательно невысокая. Эксперты рынка предупреждают, что желание сэкономить может вылиться для покупателя в еще большие затраты.
Об опасностях, таящихся за потенциально заманчивыми предложениями, решили поведать специалисты компании «Миэль-Загородная недвижимость». Как считают риэлторы, практически в каждой дешевой покупке есть свое «но». Среди наиболее рискованных вариантов сегодня в компании отметили такие форматы, как участки без подряда, продающиеся по дешевке и удаленные от Москвы дома и классическую дачу на 6 сотках.
ечный подряд
Самыми главными рисками при покупке участка без подряда являются документация и коммуникации. «Дело в том, что почти вся земля, которая сейчас продается, была когда-то сельскохозяйственной, и перевод ее в иные категории часто спорен. Например, владелец земли мог не подать документы на преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли, либо могла быть нарушена процедура перевода этой земли из категории сельскохозяйственной в ИЖС, мог быть не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота,— рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер „Миэль-Загородная недвижимость».— Бывали случаи оспаривания правомерности скупки сельхозпаев».
Если же говорить о риске с коммуникациями, то зачастую некоторые недобросовестные застройщики, находясь в тяжелой экономической ситуации, выходят проекта, продавая землю под видом участка с коммуникациями. Существует серьезный риск, что эти коммуникации не будут проведены никогда, и собственнику придется своими силами справляться с подведением сетей. А это дорого и долго.
Как комментирует генеральный директор RCF Capital Trust Илья Ануров, участки без подряда— действительно более рискованный продукт, чем два перечисленные ниже варианта. «Основной риск заключается в том, что могут не быть подведены инженерные коммуникации. В „домике в деревне» или „участке на шести сотках» всех нужных коммуникаций тоже может не быть, но там при покупке человек и не рассчитывает их получить. Поэтому случаев обмана ожиданий покупателя там будет намного меньше»,— полагает Илья Ануров.
При покупке непроверенных земельных участков без подряда велик риск остаться с непроведенными коммуникациям Источник (c) РИА Новости/ Константин Чалабов
оверяй, но проверяй
Часто весьма соблазнительными для покупателя могут показаться дома за 100–200 тыс. рублей, расположенные в деревнях, где-нибудь за 150 км от Москвы . Но, по мнению Владимира Яхонтова, радоваться раньше времени не стоит: «Оформление может стоить дороже, чем дом, или примерно столько же. Велика вероятность, что история домовладения будет очень запутанной, и вы можете лишиться прав на свежее приобретение»,— предупреждает он.
Кроме того, в дальних областях распространена практика сделок по доверенности, то есть, строго говоря, никаких законодательных гарантий новый владелец не получает. Последствия этого шага— то, что сделка может быть оспорена, и покупатель в итоге может лишиться приобретенного объекта недвижимости. В большинстве случаев дешевые дома обладают серьезными недостатками, и такие предложения следует очень тщательно изучить перед покупкой. Однако земля в таких случаях может обойтись действительно в бутылку водки за сотку, что и привлекает покупателей.
В большинстве случаев дешевые дома в далеких деревнях обладают серьезными недостаткам Источник http://dom-v-derevne.info
ачные спекулянты
В тех случаях, когда к продаже предлагается классическая советская дача с щитовым домиком на небольшом участке по необременительной цене, покупатель часто и не задумывается о минусах такого приобретения. «Дешевизна дачи на 6 сотках в большинстве случаев может быть иллюзией»,— обращает внимание Владимир Яхонтов. У рынка дач свои законы, часто не имеющие отношения к общим тенденциям. Владельцы дач очень часто— пожилые люди, которые не разбираются в вопросах ценообразования и просят за свой домик на клочке земли совершенно нереальные деньги. Кроме того, в советское время дачи часто выделялись на не самых лучших землях, под ЛЭП или в чистом поле.
Бывает и такое, что коммуникаций в СНТ нет и не предвидится, газ завозится в баллонах, а удобства— на противоположном конце участка, причем перспектив подведения нормальных сетей никаких. Дачный домик в большинстве случаев— это щитовая коробочка площадью 36 квадратных метров, которую придется сносить и строить на ее месте полноценный дом. Еще с такими дачами очень неохотно работают риэлторы, поскольку чаще всего они находятся далеко от Москвы, то есть даже чтобы просто найти такое предложение, придется затратить много сил и времени. В итоге получается, что за те же деньги проще и выгоднее купить современный участок под дачное строительство и проводить летний сезон там.
Дачный домик в СНТ чаще всего представляет собой щитовую коробочку площадью 36 кв. м, которую придется сносить и строить на ее месте полноценный до Источник http://dom-v-derevne.info
евелоперы и конкуренция
Генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов также считает, что среди вышеназванных видов недвижимости все, конечно же, зависит от индивидуальных случаев, но в целом— риски везде примерно одинаковы. «В то же время у участков без подряда по сравнению с другими двумя видами недвижимости существует положительная динамика снижения риска. Домики в деревне и участки на классических шести сотках— уже давно сформировавшиеся продукты. Соответственно здесь сложно говорить о конкуренции между продавцами; как следствие, здесь неоткуда ожидать серьезной борьбы за качество»,— говорит он.
По мнению Сапунова, современные поселки без подряда— это новый продукт, где предлагается первичная недвижимость, в то время как в двух предыдущих случаях— вторичная. Соответственно девелоперы поселков без подряда имеют возможность учитывать ошибки и недоработки своих коллег и исправлять их на новых проектах. «Игнорировать их они не смогут, в противном случае они проиграют в конкурентной борьбе. Это явление мы уже наблюдаем в последние 2–2,5 года. В 2009 году на рынке поселков без подряда было гораздо больше девелоперов, у которых перспективы доведения работ до конца были весьма туманны. С каждым годом их количество постепенно снижается»,— замечает Сапунов.
Заманчивый вариант дома с очень низкой ценой должен насторожить покупателя и заставить его тщательно проверить домовладение на предмет наличия нарушений и несоответстви Источник http://dom-v-derevne.info
ак не купить «бесплатный сыр»
Генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко советует, чтобы по возможности избежать рисков, при покупке «участка без подряда» обратить внимание на то, что входит в стоимость договора. При внимательном прочтении документа можно увидеть, включены ли в цену «продукта» коммуникации или нет, так как при плохом развитии ситуации, невнимательному покупателю придется заниматься подведением коммуникаций самостоятельно, что, безусловно, довольно затратный процесс как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения времени. При выборе девелопера нужно обратить внимание на «историю» компании. Если все ранее выведенные проекты на рынок загородной недвижимости были успешно завершены, то это дополнительные очки в его пользу.
«Если вы решили купить „участок без подряда» в коттеджном поселке, то вам стоит присмотреть несколько понравившихся участков в разных проектах. Затем выбрать из этих предложений не самое дешевое, а оптимально безопасное. Для этого нужно выяснить, что входит в сумму договора; когда будут подведены коммуникации, построены дороги и общественные зоны; на какой стадии строительства находится поселок сейчас; что ранее построил девелопер. Также не забудьте поинтересоваться, каковы ваши обязательства по выплатам, это позволит вам рационально использовать ваши финансовые потоки. И только после этого заключайте договор»,— комментирует Юлия Севериненко.
По ее мнению, покупателю стоит помнить, что в большинстве случаев «бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Поэтому заманчивый вариант с очень низкой ценой, должен, прежде всего, насторожить покупателя и простимулировать его к тщательной проверке данного домовладения на предмет наличия нарушений и несоответствий.