Появление новых руководителей в московском правительстве не замедлило сказаться на развитии рынка офисной недвижимости в столице. Как прогнозируют эксперты, на фоне пересмотра инвестиционных контрактов, критики значимых московских бизнес-центров вроде «Москва-Сити» и отмены нового строительства может образоваться очередной дефицит— теперь уже офисов.

Участники рынка коммерческой недвижимости признали, что основным ньюсмейкером в этом сегменте по-прежнему является Московское правительство, которое, как известно, активизировалось с приходом на место Юрия Лужкова нового мэра Сергея Собянина. Решая острые городские вопросы, столичные чиновники в ноябре 2010 года отменили строительство комплекса административных зданий для мэрии в «Москва-Сити», вместо которого на площадке планируется построить большой паркинг. Для контроля за реализацией всего проекта ММДЦ «Москва-Сити» был создан штаб, который возглавил первый заместитель мэра Владимир Ресин.

Также в рамках решения транспортной проблемы было принято распоряжение о «максимальном прекращении» строительства офисных и торговых объектов в пределах ТТК. Пристальному изучению подверглись все городские инвестиционные контракты, принято решение по упорядочению системы управления и контроля за их реализацией, поскольку половина действующих контактов оказалась просроченной.

Девелоперская структура банка ВТБ «ВТБ Капитал» приобрела для себя бизнес-центр Capital Plaz Источник http://community.livejournal.com/ru_architect

ктивный год

Тем не менее, в уходящем 2010 году активность на офисном рынке была гораздо более заметной, нежели в кризис, когда офисы дешевели на глазах, а девелоперы бизнес-центров терпели убытки. Так, как комментируют в Blackwood, в ноябре 2010 г. стало известно о создании сразу двух новых девелоперских компаний: «Сбербанк девелопмент» (в нее передадут все принадлежащие банку активы этого сектора) а также совместной компании Lenhart Global и «Газкомплектсервис». Кроме того, в ноябре было заключено несколько крупных сделок, как по аренде, так и по покупке помещений. Среди них сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (к примеру, для себя приобрели офисы такие компании, как «Росэнергобанк», «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз»).

Инвестиционные сделки С целью получения дохода от сдачи в аренду структуры ФК «Открытия» приобрели инвестиционный портфель из 7 зданий, 5 из которых— действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами. Девелоперская структура банка ВТБ «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр Capital Plaza, а фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина. Ожидается еще одна крупная инвестиционная сделка: девелопер Hines намерен продать один из лучших московских бизнес-центров— Ducat Place III на ул. Гашека. В качестве потенциальных покупателей называются западные фонды Heitman и Sponda. В случае, если конечными покупателями станут эти фонды, эта сделка станет второй инвестиционной транзакцией в 2010 г. с участием западных инвесторов.

Среди прошедших в 2010 году сделок компания Penny Lane Realty отмечает сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, принадлежащий РЖД фонд «РВМ Капитал» купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры— «Транскредитбанк» и «Транстелеком». А структуры акционеров «Евраза» приобрела бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз». По данным S.A.Ricci King Sturge, наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 году были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

Самыми активными арендаторами в 2010 году были компании, предоставляющие промышленный и добывающий сегмен Источник http://www.ricci.ru/

прос и предложение

Как сообщают в S.A.Ricci King Sturge, общий объем сделок в 2010 году, включая инвестиционные сделки, сделки аренды, купли-продажи и пересмотра/продления договора аренды составляет приблизительно 1 090 000 кв. м (1 150 000 кв. м по данным Cushman & Wakefield). Объем инвестиционных сделок 2010 года составил около 724 тыс. кв.м. Инвестиционные вложения в офисную недвижимость в 2010 году составили более $ 2,5 млрд, а долларов США, а общий объем сделок купли-продажи офисной недвижимости в 2010 году равен приблизительно 66 тыс. кв. м. Как констатирует ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов, по сравнению с 2009 годом, спрос на офисные помещения в 2010 году явно увеличился: число сделок выросло в среднем на 35–40%. «Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников»,— считает эксперт.

В VI квартале 2010 года объем поглощения офисных площадей, по ожиданиям аналитиков, должен составить не менее 150 тыс. кв. м, и тогда за весь 2010 год, если считать только сделки аренды и приобретения объектов для собственных нужд, арендаторами будет поглощено всего 580 тыс. кв. м. Тенденция компаний не арендовать а покупать офисные помещения, полагают в S.A.Ricci King Sturge, говорит о появлении тенденции компаний к покупке площадей для собственного использования. В начале 2010 года, после кризиса, ставки были настолько низкими, что покупатели и арендаторы могли заключать сделку на крайне выгодных для себя условиях.

Обогнали Лондон По данным Cushman & Wakefield, Москва стала вторым рынком Европы по активности офисных арендаторов в 2010 году. За 9 месяцев в столице России было арендовано более 1 млн. кв.м. офисных площадей. На первом месте Париж, где за этот же период было арендовано более 1,6 млн. кв.м. офисов. По объему арендованных площадей Москва обгоняет Лондон, Мюнхен и Франкфурт, которые находятся на третьем, четвертом и пятом месте соответственно.

Как комментирует заместитель руководителя отдела исследований компании C&W Лада Белайчук, многие арендаторы стремятся завершить сделки до конца года, и на декабрь пришлось около 20% годового объема. «Мы ожидаем, что до конца года будет арендовано и куплено еще около 200 тыс. кв.м. качественных офисов. Результат в 1 300–1 400 тыс. кв. м немногим меньше результатов 2007, одного из наиболее успешных „докризисных» лет. В следующем 2011 году мы не только верим в активность офисных арендаторов, но и прогнозируем рост объема сделок. Если главной движущей силой для офисных сделок был отложенный спрос, то в 2011 им станет долгосрочное планирование и аренда офисных помещений в строящихся зданиях (предварительная аренда)»,— полагает Лада Белайчук.

Больше всего офисов сегодня предлагается в Тверском районе Москв Источник Blackwood

Что касается предложения, по информации Penny Lane Realty, в 2010 году в эксплуатацию было введено около 1 млн. кв.м. офисных площадей (в 2009 году объем построенных площадей составил 1,2 млн. кв.м). «Несмотря на сокращение объемов строительства, структура нового предложения меняется в сторону улучшения качества. В уходящем году произошло возобновление строительства в основном офисов класса А. Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас— только из 8–10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core»,— констатирует Максим Жуликов.

Самым крупным бизнес-центром, введенном в эксплуатацию в 2010 году, стал БЦ «Домников&quot Источник http://community.livejournal.com/ru_architect

тавки растут, помещения исчезают

По данным S.A.Ricci King Sturge, арендные ставки в 2010 году продемонстрировали медленный, но уверенный рост, который был особенно заметен во второй половине 2010 года, когда ставки на площади в качественных объектах класса А и В+ повысились в среднем на 10–12%. С начала года рост составил приблизительно 15–20%. Как полагают эксперты рынка, такой, в целом высокий, темп роста цен свидетельствует о восстановлении рынка после кризиса и подчеркивает недостаток качественного предложения при умеренном росте спроса.

Причинами подорожания цен на офисы, считают в PLR , являются, прежде всего, сокращение объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, это снижение доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также, росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.

Уровень арендных ставок, по данным PLR , для класса А составляет $750–900 за кв. м в год (цена продажи— $4500–8000 за кв. м). Аренда помещений класса В оценивается в $450–650 за кв. м в год (продажа по цене в $3500–5000 за кв. м). Офисы класса С можно арендовать за $250 за кв. м в год, купить— за $2000–3000 за кв. м.

В 2010 году была возведена пятая очередь известного бизнес-центра в районе метро «Павелецкая» Riverside Tower Источник http://fotomoskva.net.ru

ост дефицита и цен

Как считает Максим Жуликов, смена правительства Москвы в 2010 году определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3–5 лет. «Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года. Также в 2011 году мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения»,— говорит Максим Жуликов.

По его мнению, нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи— на 15%. Эта тенденция, судя по всему, делает вновь актуальными долгосрочные вложения в офисную недвижимость: средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). «На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость»,— обещает эксперт.

Самые высокие арендные ставки на офисы зафиксированы в Центральном и Западном районах столиц Источник Blackwood

Аналитик отдела исследований C&W Андрей Малков также прогнозирует дефицит офисов на рынке, объясняя, что на данный момент объемы нового строительства достигли своих минимальных значений. «Два года назад девелоперы перестали выходить на площадки, вследствие чего общая площадь офисных объектов, находящихся в стадии строительства, за прошедшее время сократился с 6 млн. кв. м приблизительно до 2,2 млн. кв. м на данный момент. Этот показатель остается стабильным на протяжении последних трех кварталов»,— говорит Андрей Малков.

По его словам, невысокий уровень сдачи в эксплуатацию новых объектов компенсируется началом строительства новых офисных проектов. Это такие проекты, как Миракс Плаза, Поклонная ул., вл. 3А, Шлюзовая наб., вл. 4/2. При этом большая доля подобных проектов— строительство с нулевого цикла, а средний срок строительства офисных объектов в Москве— 2–3 года. «Вследствие этого в конце 2011 года возможен дефицит новых качественных офисных площадей на рынке, который продлится около 1,5 лет, в течение которых не начиналось строительство новых объектов. Дефицит новых качественных офисных площадей, несмотря на большое количество существующих свободных площадей, прежде всего отразится на крупных арендаторах (более 5000 кв. м), так как им сложно найти качественные площади одним блоком в существующих зданиях»,— предостерегает аналитик.

В 2010 году в эксплуатацию было введено всего около 1 млн кв. м офисных площаде Источник Penny Lane Realty